Dubai Gayrimenkul Piyasası: Yatırımcının Altın Rehberi (2025 ve Ötesi)

I. Oyun Planınız: Dubai’nin Gayrimenkul Sahnesine Giriş

Sahneye Hızlı Bir Bakış

Unutun o sıkıcı, rakamlara boğulmuş analizleri. Bu, Dubai’nin ışıltılı gayrimenkul dünyasında yolunuzu bulmanız için hazırlanmış kişisel rehberiniz. İster tecrübeli bir kurt, ister bu oyuna yeni giren bir maceraperest olun, bu rapor sizin için bir yol haritası. Dubai’nin ekonomik motorunun derinliklerinden başlayıp, piyasanın en gizli köşelerine uzanacak, riskleri bir bir ortaya dökecek ve size mülk alımından miras planlamasına kadar tüm süreçte eşlik edeceğiz. Kemerlerinizi bağlayın, çünkü Dubai’nin geleceğine doğru bir yolculuğa çıkıyoruz.

Neden Şimdi? İşte Yatırım Teziniz

2025, Dubai gayrimenkul piyasası için bir dönüm noktası. 2024’ün o baş döndürücü, “ne alırsan kâr” döneminin ateşi biraz sönmüş durumda. Artık piyasa, heyecanla değil, akılla hareket edenlerin kazandığı “Büyük İstikrar” dönemine giriyor. Bu ne anlama geliyor? Kısa vadeli vurguncuların yerini, sizin gibi akıllı ve uzun vadeli düşünen oyuncuların aldığı bir arena. Piyasa ikiye ayrılmış durumda: Bir yanda, zenginlerin gözdesi villalar ve markalı rezidanslar hâlâ dimdik ayakta. Diğer yanda ise, dikkatli seçilmezse baş ağrıtabilecek, arz fazlası riski taşıyan apartman dairesi segmenti var. Kısacası, artık rastgele ateş etme zamanı değil, hedefi on ikiden vurma zamanı.

Kısaca Neler Öğreneceksiniz?

• Cazip Yanları: Vergi diye bir derdiniz yok. Kira getirileri (%6-8) iştah kabartıyor. Dünyanın dört bir yanı karışırken Dubai, adeta bir “güvenli liman”. Üstüne bir de Altın Vize ile uzun süreli oturum izni cabası.
• Tehlikeli Sular: Özellikle apartman segmentinde o kadar çok yeni proje var ki, bir “konut seli” riski kapıda. Bu durum, 2025 sonu veya 2026’da bazı bölgelerde fiyatları %15’e kadar aşağı çekebilir. Bürokrasinin çarkları ve yüksek işlem maliyetleri de dikkatli olmayı gerektiriyor.
• Stratejiniz Ne Olmalı?: Artık “al ve unut” devri bitti. Varlıklarınızı aktif olarak yönetmeniz gerekiyor. Gözünüzü lüks bölgelere, Dubai’nin 2040 vizyonuyla parlayacak projelere ve şehre akın eden zengin yabancılar ile yetenekli profesyonellerin ne istediğine çevirin.

II. Sahnenin Arkası: Ekonomik ve Jeopolitik Güç

Petrolün Gölgesinden Çıkış: Dubai’nin Yeni Ekonomik Destanı

Dubai’nin emlak piyasasının gücü, artık sadece petrol kuyularından gelmiyor. Şehrin ekonomik DNA’sı değişti. IMF’nin 2025 için öngördüğü %4’lük büyüme ve %2,1’lik enflasyon, birçok dünya devinin kıskanacağı bir istikrar tablosu çiziyor.  

En önemlisi de bu büyümenin petrolle neredeyse hiç ilgisi olmaması. Artık BAE ekonomisinin %75,5’i petrol dışı sektörlerden besleniyor. Bu, geçmişte petrol fiyatları düştüğünde titreyen emlak piyasasının artık daha sağlam bir zırh kuşandığı anlamına geliyor. Emlak talebini doğrudan ateşleyen sektörler adeta birer roket gibi:  

• Lojistik ve Ulaşım: 2024’te %9,6 büyüyerek Dubai’nin dünyanın kargo merkezi olduğunu kanıtladı.  
• Finans ve Sigorta: %7,0’lık büyüme ile ekonominin parlayan yıldızı.  
• Turizm: Rekor kıran 18,7 milyon ziyaretçi, kısa dönemli kiralamalar için adeta bir talep patlaması yarattı.  
• Teknoloji: %4,1’lik büyüme, şehre sürekli olarak yüksek maaşlı, kaliteli konut arayan beyin göçünü çekiyor.  

Kısacası, artık petrol varil fiyatlarından çok, teknoloji ve finanstaki yabancı yatırımları ve şehre yerleşen yetenekli insanların sayısını takip etmelisiniz. Asıl oyun artık burada dönüyor.

Belirsizlik Fırtınasında Bir Sığınak: Dubai’nin Jeopolitik Kalkanı

Dubai’nin belki de en değerli varlığı, tapuda yazan değil, haritada duran yeridir. BAE, ABD, Çin ve Rusya gibi devlerin arasında bir denge politikası güderek ve bölgesel yangınlara körükle gitmeyerek adeta bir “stratejik tarafsızlık” kalkanı oluşturmuş durumda. Dünya’nın başka yerlerinde fırtınalar koparken, Dubai sakin ve öngörülebilir bir liman sunuyor.  

Bu durum, sadece 2025’te 9.800 yeni milyonerin bu limana sığınmasına neden oldu. Deloitte’un raporu da bu “güvenli liman” statüsünün yatırımcı güvenini ayakta tutan ana direk olduğunu söylüyor. Hükümetin %100 yabancı şirket sahipliğine izin vermesi ve Altın Vize programını cömertleştirmesi gibi hamleler, bu limanın kapılarını uluslararası sermayeye sonuna kadar açıyor.  

Bu jeopolitik duruş, gayrimenkul varlıklarınıza bir “istikrar primi” ekliyor. Küresel kaos arttıkça, Dubai’nin lüks konutlarına olan talep de artıyor. Yani, başka yerlerdeki kötü haberler, sizin yatırımınız için iyi haber olabilir. Bu, Dubai’yi küresel risklere karşı eşsiz bir koruma aracı haline getiriyor.

Dışarıdaki Fırtına: Göz Ardı Edilemeyecek Küresel Riskler

Elbette Dubai, dünyanın geri kalanından kopuk bir ada değil. Dışarıdaki fırtınalar bu limanı da etkileyebilir:

• Faiz Canavarı: BAE Dirhemi’nin dolara sabit olması, ABD Merkez Bankası’nın (FED) her kararını Dubai için de önemli kılıyor. Yüksek faizler, kredi maliyetlerini artırıyor ve alıcıları daha yaratıcı ödeme planlarına itiyor.  
• Kaynak Pazarların Hapşırması: Dubai’nin yabancı yatırımcıya bağımlılığı, ana pazarlardaki ekonomik yavaşlamalara karşı onu hassaslaştırıyor. Çin’deki bir durgunluk veya ABD’nin olası gümrük vergileri gibi gelişmeler, yatırımcı iştahını kaçırabilir.  
• Petrolün Hayaleti: Her ne kadar etkisi azalsa da, petrol fiyatları hâlâ bir faktör. Fiyatların varil başına 65 doların altına inip orada kalması, Körfez bölgesindeki genel ekonomik havayı bozarak dolaylı yoldan Dubai’deki talebi zayıflatabilir.  

III. Piyasanın Nabzı: 2024-2025’te Neler Oluyor?

Çılgınlıktan Mantığa: Piyasanın Yeni Ritmi

Dubai emlak piyasası, 2024’teki deparın ardından 2025’te daha sakin bir maraton temposuna geçti. 2024, satıcıların borusunun öttüğü, projelerin lansman gününde tükendiği ve evlerin istenen fiyatın üzerinde kapışıldığı bir yıldı.  

2025’in başı ise bir “nefes alma, durup düşünme ve denge bulma” dönemi oldu. Ocak 2025’te, 18 ay sonra ilk kez fiyatlarda görülen %0,5’lik minik düşüş, piyasanın hararetinin bir miktar düştüğünün ilk sinyaliydi. Bu bir çöküş değil, sağlıklı bir mola. Alıcılar artık daha temkinli, pazarlık masasına daha hazırlıklı oturuyor. Geliştiriciler de bu duruma ayak uydurarak, tapu masrafı (DLD) indirimi ve esnek ödeme planları gibi eski teşvikleri yeniden sahneye sürdü.  

İkiye Bölünen Bir Hikaye: Villalar Uçuşta, Apartmanlar Yerde

Piyasayı tek bir bütün olarak görmek büyük hata. Şu anda Dubai’de iki farklı hikaye yazılıyor:

• Genel Tablo (2025 1. Çeyrek): Piyasa hâlâ güçlü. 43.000 işlemle 114,7 milyar AED’lik bir hacim yakalandı. Henüz inşaat halindeki (plan dışı) projeler, toplam satışların %69’unu oluşturarak popülerliğini koruyor. Alıcıların %87’si ise hâlâ “nakit kraldır” diyor.  
• Villalar – Sahnelerin Yıldızı: Villaların değeri, 2014’teki zirveyi bile %43,5 oranında aşarak rekor kırdı. Bunun sebebi basit: Zengin aileler geniş alan ve mahremiyet istiyor ve piyasada yeterince yeni villa yok.  
• Apartmanlar – Dikkatli Olunması Gereken Alan: Apartman fiyatları da 2014 zirvesinin %13,8 üzerinde, ama villaların çok gerisinde. Yaklaşan yeni konut arzının büyük kısmı bu segmentte olduğu için en büyük risk burada.  
• Lüksün Zirvesi: 10 milyon doların üzerindeki süper lüks evler piyasası ise kendi liginde oynamaya devam ediyor. 2025’in ilk çeyreğinde 111 satışla Dubai, bu alandaki küresel liderliğini perçinledi.  

Bu rakamlar bize şunu söylüyor: “Kaliteye ve geniş alana kaçış” geçici bir heves değil, kalıcı bir gerçek. Pandemi sonrası yaygınlaşan evden çalışma kültürü ve Dubai’nin güvenli liman olması, şehre daha geniş yaşam alanları isteyen varlıklı aileleri çekti. Bu yeni sakinlerin talepleri, eski geçici iş gücünden çok farklı. Piyasaya sürülen yeni konutların ezici çoğunluğunun apartman olması , villa segmentinde bir arz-talep makası yaratıyor ve bu da villaların fiyat primini korumasını sağlıyor. Villaları sadece bir konut tipi olarak değil, arzı sınırlı, özel bir yatırım aracı olarak düşünün.  

İnşaat Patlaması: Fırsat mı, Tehdit mi?

Piyasanın önündeki en büyük soru işareti, yaklaşan yeni konut seli. Rakamlar devasa. Knight Frank, 2026’da 133.041, 2027’de 111.710 yeni konut bekliyor. Başka bir analiz ise 2025’te 76.000, 2026’ya kadar 106.000 yeni konut öngörüyor.  

Fitch Ratings gibi kredi derecelendirme kuruluşları, bu durumun 2025 sonu veya 2026’da fiyatlarda %15’e varan bir gevşemeye neden olabileceği konusunda uyarıyor. Risk, en çok yeni arzın yoğunlaştığı apartman piyasasında. Villaların ise bu fırtınadan daha az etkilenmesi bekleniyor.  

Ancak bu riski dengeleyen bir “Dubai gerçeği” var: Tarihsel olarak, planlanan konutların %30-40’ı zamanında teslim edilmez. Bu gecikmeler, yeni arzın piyasaya daha yavaş ve kademeli girmesini sağlayarak ani bir şoku önleyebilir ve fiyatları kısa vadede destekleyebilir.  

Her Zaman Bir Alıcı Var mı? Likidite ve Çıkış Kapınız

Bir yatırımın en önemli testi, satmak istediğinizde satılıp satılmadığıdır. Dubai’nin ikincil piyasası (yani mevcut evlerin satışı) bu testi başarıyla geçiyor. Mayıs 2025’te ikinci el satışların değeri bir önceki yıla göre %21 artmış durumda. Hatta 2025’in ilk yarısında ikinci el satışlardaki %46’lık artış, plan dışı satışların büyümesini bile geride bıraktı.  

Bu, piyasada gerçek bir son kullanıcı talebi olduğunu ve yatırımınızdan çıkmak istediğinizde bir alıcı bulma ihtimalinizin yüksek olduğunu gösteriyor. Özellikle oturmuş, bilinen bölgelerdeki yenilenmiş villalar kapış kapış gidiyor. Üstelik, PRYPCO Mint gibi mülkünüzün hisselerini dijital olarak satmanıza olanak tanıyan yeni platformlar, gelecekte likiditeyi daha da artırma potansiyeli taşıyor.  

IV. Yatırımcının Rüyası: Dubai’nin Karşı Konulmaz Avantajları

Vergi Yok, Sorun Yok: Dubai’nin En Büyük Kozu

Dubai’nin yatırımcılar için neden bir cennet olduğunun en net cevabı vergi sisteminde yatıyor. Diğer küresel şehirlerde kazancınızın önemli bir kısmını devlete verirken, Dubai’de neredeyse tamamı size kalıyor.

• Kira gelirinizden %0 Gelir Vergisi.  
• Evinizi sattığınızda elde ettiğiniz kârdan %0 Sermaye Kazancı Vergisi.  
• Her yıl ödenen %0 Emlak Vergisi.  
• Ve miras bıraktığınızda %0 Miras Vergisi (DIFC Vasiyetnamesi ile).  

Bu, %15’e varan damga vergisi ve %28 sermaye kazancı vergisi olan Londra veya yabancılar için %30’lara varan vergiler uygulayan Singapur gibi şehirlerle kıyaslandığında gece ile gündüz kadar farklı. Dubai’nin vergi avantajı, sadece anlık bir tasarruf değil, aynı zamanda bir “servet hızlandırıcıdır”. Başka yerde vergiye gidecek para, burada yeniden yatırıma dönüşerek bileşik faizin gücüyle servetinizi katlar.  

Kasanız Dolsun: Kira Getirisi ve Değer Artışı

Dubai, hem cebinize düzenli para akışı sağlayan kira getirisi hem de mülkünüzün değerlenmesi potansiyeli sunan nadir pazarlardan biridir. Şehir, ortalama %6-8 arasında değişen brüt kira getirileriyle dünyanın zirvesinde yer alıyor. Hatta bazı bölgelerde bu oran %11’i bulabiliyor. Bu, Londra (%2-4), New York (%3-5) veya Singapur’un (%2.5-3.5) sunduğu getirilerin katbekat üzerinde.  

2025 için bazı popüler bölgelerdeki kira getiri potansiyeli:

• Jumeirah Village Circle (JVC): %7,4 – %8,75 (Uygun fiyatlı, yüksek talep).  
• Dubai Marina: %6,8 (Lüks lokasyon, kiracı mıknatısı).  
• Dubai Hills Estate: %5,8 (Zengin ailelerin tercihi).  
• Palm Jumeirah: %5,2 (Ultra lüks, daha yüksek sermaye değeri).  

Mülk değerlerindeki artış da etkileyici. 2024’te fiyatlar ortalama %20 arttı. Bu hız yavaşlasa da, 2025 için hâlâ %5-8’lik bir artış bekleniyor.  

Aşağıdaki tablo, Dubai’nin diğer küresel emlak devleriyle olan kapışmasını net bir şekilde gösteriyor.

Tablo: Küresel Emlak Devleri Karşılaştırması (2025)

Şehir	Ortalama Fiyat (USD/m²)	Brüt Kira Getirisi (%)	Sermaye Kazançları Vergisi (Yabancılar için)	Yıllık Emlak Vergisi	Yabancı Alıcı Tapu Harcı/Transfer Ücreti
Dubai	$5.920 – $7.000	%6 – %8	%0	%0	%4
Londra	$21.528 – $32.292	%2 – %4	%28’e kadar	Evet (Council Tax)	%15’e kadar
New York	$16.146 – $26.910	%3 – %5	Evet	Evet	Evet (Mansion Tax)
Singapur	$16.146 – $21.528	%2,5 – %3,5	Evet	Evet	%20 – %30
İstanbul	$1.300 – $3.800	%3 – %5	Evet	Evet	%4

E-Tablolar’a aktar

Not: Fiyatlar ve vergiler yaklaşık değerlerdir ve mülkün tam konumuna ve değerine göre değişiklik gösterebilir. Veri Kaynakları:.  

Sadece Bir Ev Değil, Yeni Bir Hayat: Altın Vize’nin Anahtarı

Dubai’de mülk almak, size sadece para kazandırmaz; aynı zamanda size ve ailenize yeni bir hayatın kapılarını aralayan “Altın Vize”nin anahtarını sunar. Bu, yatırımınızın finansal olmayan en büyük getirisidir.

• 10 Yıllık Altın Vize: En az 2 milyon AED (yaklaşık 545.000 USD) değerinde bir mülk yatırımı yaparak, 10 yıl boyunca yenilenebilen bu prestijli vizeye sahip olabilirsiniz.  
• Oyunun Kuralları:
  • Mülkün değeri, alım sırasında en az 2 milyon AED olmalı. Birden fazla mülkle de bu şartı sağlayabilirsiniz.  
  • Mülk, inşaat halinde (plan dışı) olabilir, ama devlet onaylı bir geliştiriciden alınmalı.  
  • Eğer mülk kredili ise, bankaya en az 2 milyon AED peşin ödeme yapmış olmanız gerekir.  
• Kazançlarınız:
  • Siz, eşiniz, çocuklarınız ve hatta anne-babanız için 10 yıllık oturum izni.  
  • Yerel bir sponsora ihtiyaç duymadan özgürce yaşama imkanı.  
  • Vizenizi kaybetme korkusu olmadan altı aydan uzun süre ülke dışında kalabilme esnekliği.  
  • BAE’de yaşama, çalışma ve eğitim görme hakkı.  
• Maliyeti: Vize başvuru ücretleri kişi başı yaklaşık 9.884,75 AED artı sağlık sigortası.  

Bu 2 milyon AED’lik vize sınırı, piyasanın orta ve üst segmenti için adeta bir “talep tabanı” oluşturuyor. Oturum iznini hedefleyen küresel yatırımcılardan gelen bu istikrarlı talep, bu segmentteki fiyatları dalgalanmalara karşı daha dirençli kılıyor.

V. Mayın Tarlasında Yürümek: Riskler ve Korunma Yolları

Piyasa Dalgalanmaları: Fiyatlar Düşer mi?

Her parlak yatırımın bir de gölgesi vardır. Dubai’de bu gölgenin adı “arz fazlası”.

• Kötümser Senaryo: Fitch Ratings gibi kuruluşlar, piyasaya girecek yeni konutların çokluğu nedeniyle 2025’in ikinci yarısından itibaren %10-15’lik bir fiyat düşüşü olabileceğini öngörüyor. Bloomberg de 2020’den bu yana yaşanan %70’lik artışın artık bir mola verme riski taşıdığını belirtiyor.  
• İyimser Senaryo / Kalkanlar:
  • Artan Nüfus: Dubai’nin nüfusu her yıl %5 artıyor ve 2040’a kadar 5,8 milyona ulaşması hedefleniyor. Bu, yeni konutlar için sürekli bir talep demek.  
  • İnşaat Gecikmeleri: Projelerin %30-40’ının gecikmesi, yeni konutların piyasaya daha yavaş girmesini sağlayarak ani bir fiyat şokunu önleyecektir.  
  • Sağlam Talep: Gerçek kullanıcıların ve “güvenli liman” arayan yatırımcıların talebi, keskin düşüşlere karşı bir tampon görevi görüyor.  

Yasal Labirent: Yabancı Yatırımcının Kontrol Listesi

Dubai’de ev alırken atacağınız yanlış bir adım, size pahalıya patlayabilir. İşte yapmamanız gereken hatalar:

• Hata 1: Mülkiyet Türünü Anlamamak: Yabancılara mülkün ve arazinin tam sahipliğini veren “Freehold” ile sadece belirli bir süreliğine (genellikle 99 yıl) kullanım hakkı veren “Leasehold” arasındaki farkı bilmemek, en büyük tuzaklardan biridir.  
• Hata 2: Geliştiriciyi Araştırmamak: Geliştiricinin RERA’ya (Emlak Düzenleme Kurumu) kayıtlı olup olmadığını, geçmiş projelerini zamanında teslim edip etmediğini ve proje için bir emanet (escrow) hesabı olup olmadığını kontrol etmemek, paranızı riske atmaktır.  
• Hata 3: Sözleşmeyi (Form F / MoU) Hafife Almak: Sözlü vaatlere asla güvenmeyin. Ödeme planı, teslim tarihi, aidatlar ve cezalar gibi her detayın, yasal olarak bağlayıcı olan Form F (Mutabakat Zaptı) belgesinde yazdığından emin olun.  
• Hata 4: İtiraz Yok Belgesini (NOC) Unutmak: Satıcının, tapu devrinden önce geliştiriciden “borcu yoktur” anlamına gelen bir İtiraz Yok Belgesi (NOC) alması şarttır. Bu belgenin gecikmesi, işlemlerin iptal olmasının en yaygın nedenidir.  
• Hata 5: Altın Vize’li Mülkü Bilinçsizce Satmak: Altın Vizenizin bağlı olduğu mülkü satmak, vizenizin iptal olmasına neden olabilir. Bu adımı atmadan önce mutlaka bir uzmana danışın.  

Geliştirici Sorunları ve Haklarınız

Peki ya geliştirici iflas ederse veya projeyi bitirmezse? RERA, bu gibi durumlarda alıcıyı koruyan mekanizmalara sahip. RERA, sorunlu bir projeyi iptal edip yeni bir geliştirici atayabilir veya projeyi tasfiye edip paranızı emanet hesabından geri ödeyebilir.  

Yeni yasalar, alıcıların elini daha da güçlendirdi. Artık bir alıcı ödemelerini aksatırsa, geliştiricinin alıkoyabileceği para miktarı projenin ilerleme durumuyla orantılı. Eğer geliştirici gecikirse, alıcının sözleşmeyi feshedip parasını geri isteme hakkı daha güçlü. Anlaşmazlık durumunda son sözü  

Gayrimenkul Mahkemesi söyler.  

Uzun Vadeli Riskler: Su ve Sıcaklık

Dubai’nin geleceğini etkileyebilecek iki büyük çevresel risk var: su kıtlığı ve iklim değişikliği.

• Su Kıtlığı: BAE, suyunu büyük ölçüde deniz suyunu arıtarak elde ediyor ve bu çok maliyetli bir süreç. Hükümet,   BAE Su Güvenliği Stratejisi 2036 ile su talebini %21 azaltmayı ve atık suyun %95’ini geri dönüştürmeyi hedefliyor. Dubai’nin hedefi ise 2030’a kadar %100 geri dönüşüme ulaşmak.  
• İklim Değişikliği: Artan sıcaklıklar, soğutma maliyetlerini ve enerji tüketimini artıracak.   Dubai 2040 Kentsel Ana Planı, bu etkiyi azaltmak için yeşil alanları ikiye katlamak ve sürdürülebilir ulaşımı teşvik etmek gibi hedefler içeriyor.  

Bu riskler, aynı zamanda birer fırsat. Hükümetin bu konudaki kararlılığı, “yeşil binalar” olarak adlandırılan yeni bir yatırım alanı yaratıyor. Bu binalar, daha düşük işletme maliyetleri sayesinde hem çevreye hem de cebinize dost. Yeşil binalara yatırım yaparak hem gelecekteki riskleri azaltabilir hem de daha yüksek getiri elde edebilirsiniz.

VI. Dubai’de Mülk Avı: Adım Adım Başarı Rehberiniz

Satın Alma Süreci: Yabancılar İçin Yol Haritası

Yabancı bir yatırımcı olarak Dubai’de mülk almak, doğru adımları izlediğinizde oldukça basittir:

1. Parayı Hazırlayın: Kredi kullanacaksanız, önce bir bankadan ön onay alın.  
2. Doğru Evi Bulun: RERA lisanslı bir emlak danışmanıyla çalışarak, yabancılara satışın serbest olduğu (freehold) bir bölgede hayalinizdeki evi seçin.  
3. Anlaşmayı Mühürleyin (Form F): Danışmanınız resmi sözleşme olan Form F’yi hazırlar. İmzalar atılır ve alıcı olarak genellikle %10’luk bir kapora ödersiniz.  
4. Satıcı NOC’yi Alsın: Satıcı, geliştiriciden İtiraz Yok Belgesi’ni (NOC) alır.  
5. Tapu Günü: Her iki taraf, DLD (Tapu Dairesi) ofisinde buluşur. Kalan ödemeyi ve tüm masrafları yaparsınız ve yeni tapunuz adınıza düzenlenir.  

Cebinizden Ne Çıkacak? Gizli Maliyetler ve Bütçe Planlaması

Evin fiyatı, ödeyeceğiniz toplam miktarın sadece bir kısmı. Ek masraflar, mülk değerinin %7-8’ini bulabilir. İşte bir döküm:

Tablo: Mülk Alım Masrafları Detaylı Dökümü

Masraf Kategorisi	Açıklama	Maliyet/Oran	Genellikle Kim Öder	Örnek Hesaplama (2,5 Milyon AED’lik Mülk)
Tek Seferlik Masraflar
DLD Tapu Harcı	Mülkiyet devri için devlete ödenen vergi.	%4 + İdari Ücret (580 AED)	Alıcı	100.580 AED
Mülk Kayıt Ücreti	Mülkün resmi kaydı.	4.000 AED + %5 KDV	Alıcı	4.200 AED
İpotek Kayıt Ücreti	Kredili alım durumunda.	Kredi tutarının %0,25’i + 290 AED	Alıcı	4.977,50 AED (1,9M kredi için)
Emlak Danışmanı Komisyonu	Danışmanlık hizmeti için.	%2 + %5 KDV	Alıcı	52.500 AED
Kayıt Memuru Ücreti	Devir işlemini yapan ofisin ücreti.	4.000 – 5.000 AED	Alıcı	4.200 AED
Geliştirici NOC Ücreti	Geliştiriciden alınan “borcu yoktur” belgesi.	500 – 5.000 AED	Satıcı/Alıcı (Anlaşmaya bağlı)	1.050 AED
İlk DEWA/Soğutma Depozitoları	Elektrik, su gibi hizmetlerin bağlantısı için.	~2.000 – 4.000 AED	Alıcı	2.130 AED (DEWA)
Toplam Tahmini Tek Seferlik Masraflar				~169.637,50 AED
Yıllık Tekrarlanan Masraflar
Hizmet Bedelleri (Aidat)	Ortak alanların bakımı için yıllık ücret.	Konuma ve projeye göre değişir (aşağıdaki tabloya bakınız)	Alıcı	Değişken

E-Tablolar’a aktar

Veri Kaynakları:.  

Tablo: Popüler Bölgelerde Yıllık Ortalama Aidatlar (AED/Metre Kare)

Bölge	Ortalama Aidat (AED/m²)	Notlar
Downtown Dubai	11,01 – 67,88	Lüks, yüksek binalar. Burj Khalifa en yüksek orana sahip.
Dubai Marina	15,00	Lüks, sahil yaşamı.
Palm Jumeirah	13,00	Lüks villa ve apartmanlar.
Business Bay	15,00	Merkezi iş bölgesi.
Jumeirah Village Circle (JVC)	10,00	Orta segment, aile odaklı.
Arabian Ranches	0,89 – 2,44	Villa sitesi, düşük yoğunluklu.
International City	7,00	Uygun fiyatlı, en düşük oranlardan biri.

E-Tablolar’a aktar

Veri Kaynakları:.  

Parayı Bulmak: Yabancılar İçin Kredi Seçenekleri

Yatırımınızı kredi ile büyütmek akıllıca olabilir. İşte bilmeniz gerekenler:

• Kredi Limiti (LTV): Yabancılar için, 5 milyon AED’den ucuz ilk evinizde en fazla %75 kredi kullanabilirsiniz. Evin değeri 5 milyonu geçerse bu oran %65’e düşer. İkinci veya yatırım amaçlı ev için limit %60’tır. Plan dışı projelerde ise en fazla %50 kredi alabilirsiniz.  
• Kimler Kredi Alabilir?: Yabancıların genellikle aylık en az 25.000 AED geliri olması beklenir. Kredi vadesi en fazla 25 yıldır ve aylık borç ödemeleriniz, gelirinizin %50’sini geçemez.  
• İslami mi, Geleneksel mi?:
  • Geleneksel Kredi: Bildiğimiz faizli sistem.  
  • İslami Finansman: Bankanın evi alıp size kârla sattığı veya kiraladığı, faiz içermeyen bir model. En büyük avantajlarından biri: risk paylaşımı. Eğer plan dışı projenizin inşaatı durursa, bankaya ödemeleriniz de durabilir. Bu, geleneksel kredide mümkün değildir.  

Kiraya Ver ve Kazan: Akıllı Kiralama Stratejileri

Mülkünüzden en iyi getiriyi elde etmek için doğru kiralama stratejisini seçmelisiniz:

• Uzun Dönemli Kiralama: İstikrarlı ve öngörülebilir bir gelir sunar. Yönetim ücreti daha düşüktür (%5-10) ve doluluk oranı genellikle yüksektir (%90+). Tüm sözleşmelerin Ejari sistemine kaydedilmesi zorunludur.  
• Kısa Dönemli Kiralama (Tatil Evi): Turizm Departmanı’ndan (DTCM) özel bir izin gerektirir. Gelir potansiyeli daha yüksektir ama işletme maliyetleri (%15-30 yönetim ücreti) ve boş kalma riski de daha fazladır. Daha aktif bir yönetim gerektirir.  
• DTCM İzni: Bir kişi en fazla 8 mülk için izin alabilir. Süreç, tapu gibi belgeleri sunmayı ve yıllık bir ücret ödemeyi içerir. Ayrıca, misafirlerden “Turizm Dirhemi” vergisini toplayıp devlete bildirmek de sizin sorumluluğunuzdadır.  

Mirasınızı Koruyun: Ailenizin Geleceği İçin Vasiyet Planlaması

Yabancı yatırımcıların en büyük endişelerinden biri, vefat durumunda mülklerine ne olacağıdır. Dubai, bu konuda net ve güvenli bir çözüm sunuyor.

• Varsayılan Durum: Eğer kayıtlı bir vasiyetiniz yoksa, varlıklarınız BAE’nin Şeriat hukuku kurallarına göre dağıtılır. Bu, sizin isteklerinizle uyuşmayan sonuçlar doğurabilir.  
• Çözüm: DIFC Vasiyetnamesi: Dubai Uluslararası Finans Merkezi (DIFC), gayrimüslimlerin İngilizce olarak, kendi ülkelerinin hukukuna benzer (common law) prensiplerle yasal bir vasiyetname hazırlamasına olanak tanır.  
• DIFC Vasiyetinin Avantajları: Varlıklarınızın tam olarak istediğiniz kişilere gitmesini sağlar, çocuklarınız için istediğiniz vasileri atamanıza olanak tanır ve yerel Şeriat mahkemelerine gitme zorunluluğunu ortadan kaldırarak yasal bir güvence sunar.  

VII. Geleceğe Yatırım: Dubai’nin Yarını Nereye Gidiyor?

Vizyona Yatırım: Dubai 2040 Hazine Haritası

Akıllı yatırımcı, bugünü değil, yarını satın alır. Dubai 2040 Kentsel Ana Planı, yatırımcılar için adeta bir hazine haritası. Hükümetin önümüzdeki yıllarda nereye yatırım yapacağını, hangi bölgelerin parlayacağını gösteriyor.

• Dubai 2040 Kentsel Ana Planı:
  • Büyüyen Nüfus: Şehir, 5,8 milyonluk bir nüfusa hazırlanıyor.  
  • Yeni Merkezler: Expo 2020 alanı ve Dubai Silicon Oasis gibi beş yeni kentsel merkez, geleceğin yatırım sıcak noktaları olacak.  
  • Yeşil Şehir: Yeşil alanlar ikiye katlanacak, plajların uzunluğu %400 artacak. Bu, bu bölgelerdeki evlerin değerini de artıracak.  
  • “20 Dakikalık Şehir”: Nüfusun yarısından fazlasının bir toplu taşıma durağına yürüme mesafesinde yaşaması hedefleniyor. Bu da ulaşım hatları üzerindeki mülkleri daha değerli kılacak.  
• Dubai Gayrimenkul Stratejisi 2033: Emlak sektörünün ekonomiye katkısını ikiye katlamayı ve işlemleri kolaylaştırmak için yapay zeka gibi teknolojileri kullanmayı hedefliyor.  

Yeşil Binalar: Hem Çevreye Hem Cebe Dost Yatırım

Sürdürülebilir binalara yatırım yapmak, artık sadece bir trend değil, akıllı bir finansal hamle. Dubai’deki yeşil sertifikalı binalar, %6-9 daha yüksek kira getirisi ve daha yüksek satış değeri sağlıyor. Düşük enerji ve su tüketimi sayesinde işletme maliyetleri de daha az. Bu da doğrudan daha düşük aidat ve sizin için daha yüksek net kâr anlamına geliyor.  

Dijital Devrim: Yapay Zeka ve Blockchain Emlak Piyasasını Nasıl Değiştiriyor?

Teknoloji, Dubai emlak piyasasını daha verimli, şeffaf ve likit hale getiriyor.

• DLD’nin Blockchain Hamlesi: Dubai Tapu Dairesi, tüm işlemlerini blockchain’e taşıyan dünyadaki ilk devlet kurumu. Bu, sahtekarlığı azaltan ve işlemleri hızlandıran, değiştirilemez ve şeffaf bir sistem yaratıyor.  
• Tokenizasyon (Mülk Hisseleri): DLD, mülklerin dijital hisselere bölünerek satılmasını sağlayan platformları aktif olarak destekliyor. Bu, kısmi mülkiyete olanak tanıyarak 2.000 AED gibi küçük bir bütçeyle bile yatırım yapma imkanı sunuyor ve bu hisseler için likit bir ikinci el piyasası yaratıyor.  
• Yapay Zeka (AI): Yapay zeka, daha doğru fiyat değerlemeleri ve pazar analizleri yaparak yatırımcıların daha akıllı kararlar almasına yardımcı oluyor.  

Bu teknolojik devrim, özellikle tokenizasyon, Dubai gayrimenkulüne erişimi herkes için mümkün kılarak oyunun kurallarını yeniden yazacak. Daha fazla sermaye girişi ve mülk “hisseleri” için şeffaf bir piyasa, fiyatların daha doğru oluşmasını ve piyasadaki dalgalanmaların azalmasını sağlayabilir.

VIII. Son Düdük: Sizin İçin Doğru Hamle Ne?

Özetin Özeti

Dubai emlak piyasası, 2025’te bir olgunlaşma dönemine giriyor. Lüks villalar gücünü korurken, apartman dairesi segmenti arz fazlası nedeniyle daha fazla dikkat gerektiriyor. Vergi avantajları, yüksek kira getirileri ve Altın Vize gibi kozlar masada dururken; arz fazlası riski ve yasal karmaşıklıklar gibi yönetilmesi gereken riskler de mevcut. Dubai 2040 vizyonu ve teknolojik yenilikler ise uzun vadeli yatırımcılar için parlak bir gelecek vaat ediyor.

Oyuncu Tiplerine Göre Stratejik Hamleler

• Getiri Avcısı: Gözünüzü JVC ve Business Bay gibi kiracı talebinin yüksek olduğu bölgelerdeki orta segment dairelere çevirin. Dubai Marina gibi turistik yerlerde kısa dönemli kiralamayı düşünün. Aidatları düşük tutmak için yeşil binaları tercih edin.
• Büyüme Odaklı Oyuncu: Dubai Hills Estate ve Palm Jumeirah gibi arzın kısıtlı olduğu lüks bölgelerdeki villalara odaklanın. Ya da Dubai 2040 planında işaret edilen yeni gelişim bölgelerinde arsa veya plan dışı projelere yatırım yapın.
• “Altın Vize” Avcısı: Değeri 2 milyon AED sınırında veya biraz üzerinde olan mülklere odaklanın. Hem hemen vizeye başvurabilmek hem de kira geliri elde etmek için hazır mülkleri tercih edin. Mülkün üzerinde büyük bir kredi borcu olmadığından emin olun.
• Riskten Kaçınan Servet Koruyucusu: Downtown ve Palm Jumeirah gibi en bilinen bölgelerdeki, hali hazırda kiracısı olan mülkleri seçin. Mirasınızı güvence altına almak için mutlaka bir DIFC Vasiyetnamesi hazırlatın. Riski dağıtmak için küçük bir tokenleştirilmiş (hisseli) mülk portföyü oluşturmayı düşünün.