Gayrimenkul yatırımı dünyasında, göz alıcı iki şehir var: Biri çölün ortasında yükselen bir vaha, diğeri kıtaları birleştiren tarihi bir köprü. Evet, Dubai ve İstanbul’dan bahsediyoruz! Her ikisi de yatırımcılar için cazip fırsatlar sunsa da, aslında bambaşka hikayeler anlatıyorlar. Peki, sizin için doğru yatırım limanı hangisi? Gelin, bu iki dev şehri yakından inceleyelim ve konut yatırımının inceliklerini keşfedelim.
Giriş: İki Şehir, İki Farklı Hikaye
Dubai, son yıllarda adeta bir mıknatıs gibi yüksek gelirli bireyleri ve küresel yatırımcıları kendine çekiyor. Vergisiz yaşam, göz kamaştırıcı altyapı projeleri ve sürekli büyüyen ekonomisiyle, istikrarlı ve yüksek getirili bir liman arayanların gözdesi haline geldi. Dubai’nin yatırım felsefesi net: İstikrar, büyüme ve vergi avantajları. Burada yatırım yapmak, iyi düzenlenmiş bir pazarda güvenli, kazançlı ve değeri artan varlıklara sahip olmak demek.
İstanbul ise, Avrupa ile Asya’yı kucaklayan, tarihi dokusuyla modernliği harmanlayan dinamik bir metropol. Kalabalık nüfusu ve bitmek bilmeyen kentsel dönüşüm projeleriyle gayrimenkulde çeşitlilik sunuyor. Ancak İstanbul’un yatırım hikayesi biraz daha karmaşık. Nominal olarak yüksek fiyat artışları görsek de, yüksek enflasyon ve Türk Lirası’ndaki dalgalanmalar, reel getirilerde farklı bir tablo çiziyor. Bu durum, İstanbul’u daha çok nominal kazanç peşinde koşan, risk toleransı yüksek veya vatandaşlık programı aracılığıyla pasaport edinmek isteyen yatırımcılar için cazip kılıyor.
Özetle, Dubai finansal istikrar ve reel büyüme vaat ederken, İstanbul nominal getiriler ve vatandaşlık fırsatları sunuyor. Seçiminiz, hedeflerinize ve risk iştahınıza göre şekillenecek.
Piyasanın Nabzı: 2024-2025’te Neler Oluyor?
Dubai: Yükseliş Devam Ediyor mu, Yoksa Bir Düzeltme mi Geliyor?
Dubai’nin gayrimenkul piyasası, ekonomik çeşitliliği, artan nüfusu ve hükümetin destekleyici politikaları sayesinde inanılmaz bir direnç gösterdi. 2024’ün ilk yarısında işlem değerleri %25 artarak 177,4 milyar AED’ye ulaştı ve bu satışların yaklaşık %70’i henüz inşaat aşamasındaki (off-plan) mülklerden geldi. ValuStrat’ın verilerine göre, villa fiyatları yıllık %29, daire fiyatları ise %20 gibi etkileyici oranlarda büyüdü.
Uzmanlar, 2025’te mülk fiyatlarının yıllık %5-8 oranında artmaya devam edeceğini öngörüyor. Hatta ValuStrat, 2025 sonuna kadar %10’luk ek bir artış bekliyor. Ancak dikkat! 2025’te yaklaşık 76.000, 2026’ya kadar ise ek 106.000 yeni konut biriminin tamamlanması bekleniyor. Bu, 2024 seviyelerine göre %80’lik devasa bir artış demek. Fitch Ratings analistleri, özellikle daire segmentinde, arzın yıllık %5’lik nüfus artışını geride bırakması durumunda 2025’in ikinci yarısında veya 2026’da %15’e varan orta düzeyde bir fiyat düzeltmesi olabileceği konusunda uyarıyor.
Peki bu bir felaket mi? Hayır, durum daha karmaşık. Villaların sınırlı arzı ve yüksek gelirli alıcıların talebi sayesinde dayanıklı kalması beklenirken, daire piyasası baskı altında kalabilir. Ayrıca, Dubai’de inşaat gecikmeleri (tarihsel olarak teslimatların %30-40’ı gecikiyor) kısa vadeli aşırı arz riskini azaltarak 2025’te fiyat istikrarını destekleyebilir. Bu da demek oluyor ki, yatırımcıların Dubai içinde seçici olmaları, özellikle lüks villalar gibi arz baskılarına daha az duyarlı mülk türlerine odaklanmaları gerekiyor. Piyasa artık genel bir yükselişten, daha detaylı, segmente özel analiz gerektiren olgun bir aşamaya geçiyor.
Off-plan satışların %70’e yakın olması, geliştiricilerin piyasaya olan güvenini ve güçlü bir proje hattını gösteriyor. Bu durum arzı artırsa da, BAE bankalarının ve geliştiricilerinin sağlamlığı, piyasa altyapısının bu yeni birimleri büyük bir çöküş olmadan absorbe edebilecek kadar güçlü olduğunu işaret ediyor. Yani, piyasa sadece arz-talebe tepki vermekle kalmıyor, aynı zamanda güçlü finansal kurumlar tarafından aktif olarak yönetiliyor ve destekleniyor; bu da yatırımcılar için ek bir istikrar katmanı sağlıyor.
İstanbul: Enflasyon Tuzağı ve Reel Değer Kaybı
İstanbul’da mülk fiyatları nominal olarak hızla yükseliyor. Ocak 2025 itibarıyla ortalama metrekare fiyatı 55.503 Türk Lirası’na (yaklaşık 1.520 ABD Doları) ulaşmış, bu da yıllık %29,6’lık bir artışı temsil ediyor. Ancak Türkiye’nin yüksek enflasyonu (%39-45 yıllık) hesaba katıldığında, reel fiyatlar aslında %8,8 oranında düşmüş durumda. Bu ne anlama geliyor? Mülklerinizin yerel para birimi değeri artsa da, ABD Doları veya Euro gibi sabit para birimleri cinsinden satın alma güçleri azalıyor.
2024’te konut satış hacmi %20,4 artarak güçlü bir iç talebe işaret etti. Yerel alıcılar, siyasi çalkantı ve yüksek enflasyon dönemlerinde gayrimenkulü güvenli bir liman olarak görüyor. Buna karşılık, yabancı alıcılardan gelen talep, oturum ve vatandaşlık programları için artan yatırım eşikleri nedeniyle Ocak 2025 itibarıyla yıllık %24,9 oranında düştü. 2024’ün ilk yarısında yabancı alımlar %45,7 oranında azaldı. Yabancı alıcılar arasında Ruslar hâlâ başı çekiyor.
Ticari bankaların konut kredisi faiz oranları 2025 başı itibarıyla kısa vadeli mevduatlar için genellikle %30 ila %45 arasında değişiyor. Merkez Bankası’nın faiz oranı ise %50. Bu yüksek oranlar, ipotek bağımlısı yerel alıcıları ciddi şekilde kısıtlıyor; tarihsel olarak %40-45 olan ipotekli işlem oranı şu anda %20-25’e düşmüş durumda. Bu durum, nominal artışlara rağmen reel fiyat düşüşlerine katkıda bulunuyor, çünkü yerel satın alma gücü enflasyona ayak uyduramıyor.
Teknolojiyle donatılmış, enerji verimli daireler ve banliyö bölgelerindeki aile boyutundaki evler, modern olanaklara ve daha fazla alana olan pandemi sonrası talebin etkisiyle en güçlü fiyat artışlarını görüyor. Başakşehir gibi bölgelerin önümüzdeki yıllarda %30-50 büyüme göstermesi beklenirken, Kadıköy kentsel dönüşüm projeleri sayesinde güçlü talebi sürdürüyor. Yeni inşaatlar, özellikle depreme dayanıklı binalar, oldukça cazip. Piyasanın 2025-2026 boyunca ana bölgelerde yıllık %5-15 nominal fiyat artışı göstermesi beklenmekle birlikte, reel getiriler büyük ölçüde enflasyon kontrolüne ve kur istikrarına bağlı.
İstanbul için en kritik gözlem, “enflasyon tuzağı”dır. Nominal fiyatlar (örneğin yıllık %29,6) etkileyici bir şekilde yükselirken , enflasyona göre düzeltilmiş reel değer (%39-45 enflasyon ) aslında düşüyor (%8,8 reel düşüş). Bu, özellikle sermayesi dolara çevrilmemiş veya hedge edilmemiş bir yatırımcının satın alma gücünün, nominal kazançlara rağmen azaldığı anlamına geliyor. Bu durum, İstanbul’un pasif nominal değer artışı için bir pazar olmadığını, aktif kur ve enflasyon risk yönetimi gerektirdiğini, potansiyel olarak nakit alıcıları veya yabancı para birimi kaynaklarına sahip olanları tercih ettiğini gösteriyor.
Piyasa açıkça ikiye ayrılmış durumda: enflasyona karşı “güvenli liman” zihniyetiyle hareket eden güçlü yerel talep ile artan yatırım eşikleri ve Lira oynaklığından etkilenen azalan yabancı talep. Bu durum, yerel ve yabancı yatırımcıların temelde farklı motivasyonlar ve risk değerlendirmeleriyle hareket ettiğini düşündürüyor. Genellikle sabit para birimi getirisi arayan yabancı yatırımcılar, reel değer erozyonuna karşı daha hassasken, yerel alıcılar, reel getiriler negatif olsa bile, değer kaybeden para birimini elde tutmak yerine sermayeyi somut varlıklarda korumayı önceliklendirebilirler. Bu, fiyat artışlarının itici güçlerinin karmaşık olduğunu ve tüm alıcı segmentleri için yalnızca geleneksel yatırım ölçütlerine bağlı olmadığını gösteriyor.
Parayı Konuşalım: Fiyatlar ve Getiriler
Metrekare Fiyatları: Kim Daha Pahalı?
Dubai’de 2024 yılında ortalama konut fiyatı yaklaşık 760.000 ABD Doları. Daireler için fiyatlar ekonomi sınıfı için yaklaşık 2.800 ABD Doları/metrekare, konfor sınıfı için yaklaşık 6.100 ABD Doları/metrekare ve elit sınıf için yaklaşık 10.450 ABD Doları/metrekare olarak değişiyor. Metrekare başına fiyatlar daireler için 500-2.000 AED, villalar için ise 700-2.500 AED arasında. Ortalama satın alma fiyatı daireler için 1.500.000 AED, villalar için ise 3.200.000 AED. Downtown Dubai veya Palm Jumeirah gibi ana bölgelerdeki lüks daireler 10 milyon AED’yi (2.7 milyon ABD Doları) aşabiliyor. 2024’ün üçüncü çeyreğinde birincil piyasada ortalama metrekare fiyatı 1.558 AED (424 ABD Doları) iken, ikincil piyasalarda 1.332 AED (363 ABD Doları) idi.
İstanbul’da ise Ocak 2025 itibarıyla ortalama metrekare fiyatı 55.503 TRY (1.520 ABD Doları) olarak kaydedildi. 2024 yılına ait bölge bazında metrekare fiyatları (ABD Doları cinsinden) Kadıköy için 2.916, Sarıyer için 3.414, Kartal için 1.335 ve Silivri için 881 ABD Doları. 2024 yılındaki daire tiplerine göre ortalama fiyatlar ise 1+1 daireler için (65 metrekare) 97.043 ABD Doları, 2+1 daireler için (115 metrekare) 188.098 ABD Doları, 3+1 daireler için (155 metrekare) 267.714 ABD Doları ve 4+1 daireler için (210 metrekare) 422.108 ABD Doları olarak belirtildi. Haziran 2025 itibarıyla İstanbul’da ortalama metrekare fiyatı 1.301-1.520 ABD Doları arasında değişiyor. Lüks deniz manzaralı mülkler metrekare başına 4.000 ABD Doları’nı aşabiliyor.
Genel olarak, Dubai’deki ortalama metrekare fiyatı (sınıfına/tipine göre 424-10.450 ABD Doları) İstanbul’dan (bölgesine göre 881-3.414 ABD Doları) daha yüksek, özellikle giriş seviyesi ve orta segment mülkler için. Bu durum, İstanbul’un nominal ABD Doları cinsinden gayrimenkul yatırımı için daha düşük bir giriş noktası sunduğunu ve bu nedenle temel ekonomik dalgalanmalara rağmen daha geniş bir uluslararası yatırımcı yelpazesi için potansiyel olarak daha erişilebilir olduğunu düşündürüyor. Dubai, üst düzey seçenekler sunmakla birlikte, belirli segmentlerde (örneğin 400.000 ABD Doları’ndan başlayan şehir evleri) daha erişilebilir giriş noktaları da sunuyor.
Kira Getirisi: Cebinize Ne Kadar Kalıyor?
Dubai’de 2025 itibarıyla ortalama kira getirisi %6,31. Bazı bölgeler yıllık %5-8, hatta %10’un üzerinde getiri sunabiliyor. Jumeirah Village Circle (JVC) (tüm mülk tiplerinde ortalama %7,30), Al Furjan (%7,54) ve Arjan (%7,41) gibi bölgeler yüksek getirili alanlar. Stüdyo daireler genellikle en yüksek getirileri (ortalama %8,25) sunarken, 1 ve 2 yatak odalı daireler de iyi performans gösteriyor, tipik olarak %6-7 arasında getiri sağlıyor. Ve en güzeli: Dubai’de kira gelirleri üzerinden vergi alınmıyor!
Türkiye’de ortalama brüt kira getirisi 2025’in ilk çeyreğinde %7,41 olarak kaydedildi. İstanbul’da ise bu oran ortalama %7,30. İstanbul’daki belirli bölgelerde, Küçükçekmece’de (1 yatak odalı daireler için %10,12) ve Kağıthane’de (1 yatak odalı daireler için %7,89) yüksek getiriler gözlemleniyor. Genel olarak, İstanbul’da kira getirileri 2025’te %4-6 arasında veya büyük şehirlerde yıllık %5-8 arasında değişiyor. İstanbul’un merkezi bölgelerinde %4-5 getiri elde edilirken, ikincil lokasyonlarda bu oran %6-8’e ulaşabiliyor. Büyük cazibe merkezlerine yakın kısa dönemli kiralamalar, %60-70 doluluk oranlarıyla yıllık %8-10 getiri sağlayabiliyor. Ancak, kiracıların satın alma gücünün enflasyon baskısı altında zayıflamasıyla reel kiralar düşüş eğilimine geçti.
İstanbul’un nominal kira getirileri (örneğin %7,30) Dubai’nin getirileriyle (%6,31) rekabetçi görünse de, kritik ayrım “reel” getiride yatıyor. İstanbul’da, yüksek enflasyon nedeniyle kiracıların satın alma gücünün zayıflamasıyla reel kiralar düşüşe geçiyor. Bu, yatırımcının daha fazla Türk Lirası almasına rağmen, bu gelirin mal, hizmet veya sabit para birimi cinsinden gerçek değerinin azaldığı anlamına geliyor. Dubai, istikrarlı para birimi ve düşük enflasyonu ile daha öngörülebilir ve gerçekten yüksek reel kira getirileri sunmakta, kira gelir vergisi olmaması da bu durumu pekiştirmektedir. Bu durum, İstanbul’daki kira gelirlerinin nominal olarak yüksek olsa da, Dubai’nin aksine, reel değerini aşındıran önemli bir enflasyon ve kur riski taşıdığını gösteriyor.
Sermaye Değer Artışı: Paranızı Büyütüyor musunuz, Koruyor musunuz?
Dubai’de mülk fiyatları 2014’ten 2024’e kadar %51,9 oranında artmış, ortalama metrekare fiyatı 1.003 AED’den 1.524 AED’ye yükseldi. Piyasa, 2021’den itibaren dramatik bir toparlanma yaşadı ve 2024’te tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaştı. Konut Piyasası Satış Fiyat Endeksi yıllık bazda %15,60 artış kaydetti, daireler %15,22, villalar ise %17,81 oranında yükseldi. 2025’in ilk çeyreğinde ortalama talep fiyatları dairelerde yıllık %12, villalarda ise %8 artış gösterdi. Gelecek projeksiyonları, 2025’te yıllık %5-8 fiyat artışı beklemekle birlikte, 2025 sonuna doğru yüksek düzeydeki geliştirme faaliyetlerinin keskin değer artışını yavaşlatması muhtemel.
Türk konut piyasasında ise 2025 başı itibarıyla yıllık bazda %31-39 arasında dramatik nominal artışlar yaşandı. Ancak, Şubat 2025 itibarıyla enflasyona göre düzeltildiğinde İstanbul’da %29,6’lık nominal artışa karşılık %8,8’lik reel düşüş görüldü. Büyük şehirlerde enflasyona göre düzeltildiğinde reel değerler %5-14 oranında düşüş gösteriyor. Piyasa, 2025-2026 boyunca ana bölgelerde yıllık %5-15 nominal fiyat artışı beklemekle birlikte, reel getiriler büyük ölçüde enflasyon kontrolüne ve kur istikrarına bağlı. Lara ve Belek gibi kıyı bölgelerindeki villalar 2024’te %15-20 oranında değer kazandı.
Dubai’nin sermaye değer artışı, reel olarak sürekli pozitif seyretmekte ve gerçek bir servet birikimine işaret etmektedir. İstanbul’un nominal kazançları ise, etkileyici olsa da, büyük ölçüde enflasyon ve kur değer kaybı tarafından etkisiz hale getirilmekte ve reel sermaye erozyonuna yol açmaktadır. Bu durum, öncelikli olarak sermaye değer artışı arayan yatırımcılar için Dubai’nin reel serveti artırma konusunda daha güvenilir bir yol sunduğunu, İstanbul’un ise sermayenin satın alma gücünü korumakta, hatta reel olarak büyütmekte önemli bir zorluk sunduğunu gösteriyor. Dolayısıyla, iki pazar arasındaki seçim, reel büyüme ile ekonomik zorluklara karşı bir mücadele arasındaki seçimdir.
Temel Gayrimenkul Yatırım Metrikleri: Dubai ve İstanbul (2024-2025 Görünümü)
| Metrik | Dubai (2024-2025 Görünümü) | İstanbul (2024-2025 Görünümü) | Notlar |
| Ortalama Mülk Fiyatı (USD/m²) | 424 – 10.450 (tipine göre) | 881 – 3.414 (bölgesine göre) | İstanbul genellikle daha düşük giriş noktası sunar. |
| Ortalama Brüt Kira Getirisi (%) | %6,31 (ortalama), bazı bölgelerde %7-10+ | %7,30 (İstanbul ortalama), bazı bölgelerde %8-10 (kısa dönem) | İstanbul’da reel getiriler enflasyon nedeniyle düşüş eğiliminde. |
| Tahmini Nominal Sermaye Değer Artışı (2025, %) | %5-8 (genel), %10 (ValuStrat tahmini) | %5-15 (ana bölgelerde) | İstanbul’da nominal artışlar enflasyonla büyük ölçüde nötralize olur. |
| Tahmini Reel Sermaye Değer Artışı (2025, %) | Pozitif (istikrarlı) | Negatif (%-8,8 İstanbul için) | Dubai’de gerçek servet birikimi, İstanbul’da reel değer erozyonu. |
| Kira Geliri Üzerinden Vergi | Yok | %35’e kadar (Türkiye genelinde) | Dubai’de vergi avantajı. |
| Temel Emlak Vergisi | Yok (konut için) | %0,2 (metropol şehirlerde yıllık) | Dubai’de konut için yıllık emlak vergisi yok. |
| Para Birimi İstikrarı | İstikrarlı (USD’ye sabit) | Oynak (Lira değer kaybı) | Dubai’de kur riski düşük, İstanbul’da yüksek. |
| Enflasyon Oranı (Mevcut/Tahmini, %) | %2,3 (2024-2025 tahmini) | %38-39 (2025 başı), %20’lerin sonuna düşüş tahmini | Dubai’de düşük, İstanbul’da yüksek ve riskli. |
İnce Detaylar: Maliyetler, Ücretler ve Yasal Süreçler
İşlem Maliyetleri ve Yıllık Ücretler: Cebinizden Ne Çıkacak?
Dubai’de toplam satın alma maliyetleri genellikle mülk satış fiyatının %7 ila %10’u arasında değişiyor. Dubai Arazi Departmanı (DLD) ücreti, mülk değerinin %4’ü oranında tek seferlik bir ödeme. Kayıt ücreti, 500.000 AED altındaki mülkler için 2.000 AED, üzerindeki mülkler için 4.000 AED; ayrıca 580 AED idari ücret de uygulanır. Emlakçı komisyonu, mevcut mülkler için satış fiyatının %2’si kadardır; off-plan alımlarda ise ücret alınmaz. Hukuki danışmanlık ücretleri genellikle 6.000-10.000 AED arasında değişmekte veya işlemin karmaşıklığına bağlı olarak 5.000-15.000 AED’ye ulaşabilmektedir. İpotekle ilgili maliyetler arasında kredi miktarının %0,25’i artı 290 AED ipotek kayıt ücreti, genellikle kredi miktarının %1’i banka işlem ücreti ve 2.500-4.000 AED değerleme ücreti bulunmaktadır. Geliştiriciden alınması gereken İtiraz Yoktur Belgesi (NOC) ücreti 500-5.000 AED arasında değişir. Tapu devri için Mütevelli Heyeti Ofisi ücreti, 500.000 AED altındaki mülkler için 4.000 AED, üzerindeki mülkler için 8.000 AED’dir. Yıllık hizmet ücretleri, ortak alanların bakımı için metrekare başına 10-50 AED arasında değişmektedir. Dubai’de konut gayrimenkulü için sermaye kazancı vergisi, emlak vergisi veya kira geliri vergisi bulunmamaktadır; ticari mülklerde KDV uygulanır. Konut/belediye ücreti, yıllık kira değerinin %5’idir.
İstanbul’da ise toplam satın alma maliyetleri genellikle satın alma fiyatının yaklaşık %8’idir. Tapu devir vergisi, mülkün beyan edilen değerinin %4’üdür ve genellikle alıcı ile satıcı arasında %2-%2 olarak bölünür, ancak pratikte çoğu zaman alıcı tarafından ödenir. Tapu harçları ve idari maliyetler birkaç yüz TL civarındadır , tapu tescil ücreti ise yaklaşık 100 ABD Doları’dır. Noter ücretleri, vekaletname için yaklaşık 1.000-2.000 TL, noter tasdikli çeviriler için 500-1.500 TL arasında değişebilir , yaklaşık 350 ABD Doları’dır. Yabancı alıcılar için zorunlu olan ekspertiz raporu ücreti yaklaşık 3.000-5.000 TL’dir. Emlakçı komisyonu, satış fiyatının %2-3’ü kadardır ve genellikle alıcı tarafından ödenir. Yeni inşaatlarda KDV (%1-18) uygulanabilir; ancak yabancı alıcılar, bir yıl satmama taahhüdüyle muaf olabilirler. Yıllık emlak vergisi, İstanbul gibi büyükşehirlerde mülkün beyan edilen değerinin %0,2’si kadardır ve iki taksitte ödenir. Zorunlu deprem sigortası (DASK) yıllık 500-2.000 TL civarındadır (70 metrekare bir daire için yaklaşık 40-45 ABD Doları). Elektrik, su, doğal gaz gibi abonelik ücretleri toplamda 2.000-5.000 TL’dir. Mülkün beş yıl içinde satılması durumunda sermaye kazancı vergisi uygulanabilir. Türkiye’de elde edilen gelirler üzerinden %35’e kadar vergi alınabilmektedir.
Dubai, konut mülkleri için emlak vergisi, sermaye kazancı vergisi veya kira geliri vergisi olmamasıyla üstün bir vergi ortamı sunuyor. Bu durum, yatırımcılar için net getirileri önemli ölçüde artırıyor. İstanbul ise, Dubai’nin DLD ücreti ve diğer sabit ücretlerine kıyasla daha düşük bir başlangıç devir vergisi yüzdesine (%4) sahip olsa da, yıllık emlak vergisi, yeni inşaatlarda potansiyel KDV ve beş yıl içinde satılırsa sermaye kazancı vergisi gibi ek yükümlülükler getiriyor. Bu, Dubai’nin maliyet yapısının daha çok başlangıçtaki satın alma (DLD ücreti, mütevelli ücretleri) üzerine yoğunlaştığını, İstanbul’un ise daha düşük başlangıç sabit maliyetlerine sahip olduğunu ancak özellikle kısa vadeli yatırımcılar için uzun vadeli karlılığı aşındırabilecek devam eden ve çıkış vergileri getirdiğini gösteriyor.
Tapu Süreci: Mülk Sahipliği Nasıl Gerçekleşir?
Dubai’de tapu, mülkün yasal sahipliğini teyit eden resmi bir belge. İpotekli olması durumunda, orijinal tapu borç veren bankada tutulurken, sahibine bir kopyası verilir. Freehold tapular, arazinin de dahil olduğu tam mülkiyet hakkı sağlıyor. Devir süreci, geliştiriciden İtiraz Yoktur Belgesi (NOC) alınmasını, DLD ücretlerinin (satın alma fiyatının %4’ü) ödenmesini ve belgelerin (kimlikler, NOC, ödeme kanıtı) sunulmasını gerektirir. Devir, Dubai Arazi Departmanı (DLD) merkezinde veya bir Mütevelli Heyeti Ofisi aracılığıyla gerçekleştirilir. Gerekli belgeler arasında yabancı yerleşik olmayanlar için geçerli pasaport kopyaları, devir yapan taraftan bir mektup ve vekaletname (varsa) bulunuyor. Süreç nispeten hızlı olup, 15-30 dakika içinde tamamlanabiliyor.
İstanbul’da ise Tapu, mülkiyet hakkını teyit eden resmi belge. Süreç, emlak vergisi için belediyeye başvurmayı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden randevu almayı ve alıcı ile satıcının (veya temsilcilerinin) belirlenen saatte Tapu Dairesi’nde hazır bulunmasını içerir. Taraflardan birinin yabancı olması durumunda, belgeler Türkçe hazırlandığından yeminli bir tercümanın Tapu Dairesi’nde bulunması zorunlu. Gerekli belgeler arasında alıcının vergi numarası, pasaport fotokopisi ve tercümesi, ekspertiz raporu, satıcının kimliği ve Rayiç belgesi bulunuyor. Yabancıdan yabancıya satışlarda mülk değerleme raporu zorunlu. Sınır bölgelerine veya küçük kasabalara yakın mülkler için askeri izin gerekebilir ve bu haftalar sürebilir. Özellikle uluslararası işlemler için bir avukat tutmak zorunlu olmasa da şiddetle tavsiye ediliyor. Bir alıcı bulunduğunda, değerleme ve belge doğrulama dahil yasal süreç 2-4 hafta sürebilir.
Dubai’deki tapu devir süreci, kısa tamamlama süresi (15-30 dakika) ve net dijital yollarla oldukça düzenli ve verimli görünüyor. Bu durum, hükümetin iş yapma kolaylığına olan bağlılığını yansıtıyor. İstanbul’daki süreç ise şeffaf olmakla birlikte, daha fazla adım, zorunlu tercüme ve belirli mülkler için potansiyel askeri onaylar içeriyor. Bu durum, daha bürokratik ve potansiyel olarak zaman alıcı bir sürece işaret ediyor; bu da hızlı ve sorunsuz işlemler arayan uluslararası yatırımcılar için caydırıcı olabilir. Yeminli tercüman ihtiyacı ve Türkiye’de bir avukatın tavsiye edilmesi, Dubai’de bu kadar belirgin olmayan ek karmaşıklık ve maliyet katmanları ekliyor.
Yabancılar İçin Karşılaştırmalı Mülk Satın Alma Maliyetleri ve Ücretleri
| Ücret/Vergi Kategorisi | Dubai Maliyeti (% veya Sabit Ücret Aralığı, USD/AED) | İstanbul Maliyeti (% veya Sabit Ücret Aralığı, USD/TRY) | Notlar |
| Toplam Satın Alma Maliyetleri | %7-10 (mülk fiyatının) | Yaklaşık %8 (satın alma fiyatının) | Genel toplam maliyetler. |
| Devir Vergisi (DLD/Tapu) | %4 (mülk değerinin) | %4 (beyan edilen değerin, genellikle alıcı öder) | Her iki şehirde de ana transfer vergisi. |
| Kayıt/Tapu Harcı | 2.000-4.000 AED + 580 AED idari ücret | Birkaç yüz TL (idari), ~100 USD (kayıt) | Tapu dairesi idari ücretleri. |
| Emlakçı Komisyonu | %2 (mevcut mülkler için), off-plan için yok | %2-3 (satış fiyatının, genellikle alıcı öder) | Emlak danışmanlığı ücreti. |
| Hukuki Danışmanlık/Vekaletname | 6.000-15.000 AED | ~1.000-2.000 TL (vekaletname), ~5.000-8.500 USD (avukat) | Hukuki destek ve noter masrafları. |
| Ekspertiz Raporu | Yok (genellikle) | ~3.000-5.000 TL (yabancılar için zorunlu) | Mülk değerleme raporu. |
| KDV (Yeni İnşaatlarda) | Yok (konut için) | %1-18 (yeni inşaatlarda, yabancılara muafiyet olabilir) | Yeni mülklerde KDV uygulaması. |
| Yıllık Emlak Vergisi | Yok (konut için) | %0,2 (beyan edilen değerin, metropollerde) | Yıllık mülk sahipliği vergisi. |
| Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) | Yok | 500-2.000 TL/yıl (~40-45 USD) | Türkiye’ye özgü zorunlu sigorta. |
| Kira Geliri Vergisi | Yok | %35’e kadar | Kira gelirleri üzerinden alınan vergi. |
| Sermaye Kazancı Vergisi | Yok | Uygulanabilir (5 yıl içinde satılırsa) | Mülk satışından doğan kar vergisi. |
Yeni Bir Hayata Pasaport: Oturum ve Vatandaşlık Programları
Dubai Altın Vize: Lüks Yaşamın Anahtarı
Dubai’de gayrimenkul yatırımcıları, en az 2 milyon AED (544.500 ABD Doları) değerinde mülk (tek veya birden fazla mülk) sahibi olarak 10 yıllık Altın Vize’ye hak kazanabiliyor. Hem off-plan hem de tamamlanmış konut veya ticari mülkler, ilgili arazi otoritesi tarafından onaylanmış olmaları koşuluyla programa uygun. Mülkün vize onayından sonra en az iki yıl elde tutulması gerekiyor.
Altın Vize’nin sunduğu faydalar arasında 10 yıllık (veya 5 yıllık) yenilenebilir oturum , yerel bir sponsor gereksinimi olmaması , BAE’ye vize iptali olmadan serbestçe giriş-çıkış yapabilme , BAE ana karasında tam iş sahipliği ve aile üyelerine (eş, 25 yaşına kadar erkek çocuklar, her yaştan kız çocuklar, ebeveynler ve ev hizmetlileri) sponsorluk yapabilme imkanı bulunuyor.
Başvuru süreci, 2 milyon AED’lik yatırım kriterini karşılayan mülk yatırımını güvence altına almayı, tapu veya geliştirici sözleşmesi ile yerel bir otoriteden Gayrimenkul Değer Belgesi almayı ve finansman kullanılmışsa bankadan NOC (İtiraz Yoktur Belgesi) almayı içeriyor. Başvuru, Federal Kimlik, Vatandaşlık, Gümrük ve Liman Güvenliği (ICP) portalı veya Abu Dabi Sakinleri Ofisi (ADRO) aracılığıyla yapılıyor. Ardından tıbbi uygunluk testi, biyometrik işlemler ve Emirates ID süreci tamamlanıyor.
Dubai Altın Vizesi, öncelikli olarak uzun vadeli oturum ve önemli yaşam tarzı ve iş faydaları (vergisiz yaşam, tam iş sahipliği, aile sponsorluğu) sunuyor. Doğrudan vatandaşlığa giden bir yol değil. Bu durum, yatırımcıların küresel hareketlilik için yeni bir pasaport arayışından ziyade, BAE içindeki yaşam kalitesi, ekonomik fırsatlar ve istikrardan etkilendiğini gösteriyor. Bu, Dubai’yi sadece finansal getiri için bir yatırım destinasyonu olarak değil, aynı zamanda yer değiştirme ve iş genişletme için bir merkez olarak konumlandırıyor.
Türkiye Yatırım Yoluyla Vatandaşlık: Pasaportunuz Cebinizde
Gayrimenkul yatırımcıları, en az 400.000 ABD Doları değerinde gayrimenkul satın alarak Türkiye Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Programı’na başvurabiliyor. Bu yatırım tek bir mülk veya birden fazla mülk olabilir. Mülklerin tamamlanmış veya iskan ruhsatı alınmış ve tapusu hazır durumda olması ve resmi değerleme raporu için uygun olması gerekiyor. Mülkün en az üç yıl süreyle elde tutulması zorunlu.
Programın faydaları arasında başvuru sahibi, eşi ve 18 yaşın altındaki çocukları için Türk Vatandaşlığı ve Pasaportu bulunuyor. Ayrıca, stratejik konum, mükemmel iklim, aile dostu ortam, kaliteli sağlık hizmetleri ve zengin Türk mutfağı gibi avantajlar sunuluyor. Türk pasaportu, vizesiz seyahat imkanları da sağlıyor.
Başvuru süreci, Vergi Numarası alınması, Türkiye’de banka hesabı açılması, mülk bulunup satın alınması, Uygunluk Belgesi alınması, Türkiye’de oturma izni başvurusu yapılması ve ardından Türk Vatandaşlığı başvurusu yapılması adımlarını içeriyor. Doğum belgeleri, ikamet belgeleri, medeni durum belgeleri, sağlık sigortası, biyometrik fotoğraflar (biyometrik işlemler Türkiye’de yapılmalıdır), pasaport kopyaları, noter tasdikli Türkçe çeviriler, vekaletname ve adli sicil kayıtları gibi çeşitli belgeler gerekli. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen bir değerleme raporu da zorunlu. Program için noter ve tercüme ücretleri (tek başvuru sahibi için yaklaşık 1.000 ABD Doları, ek başvuru sahipleri için 250 ABD Doları), başvuru ücreti (400 ABD Doları), sağlık sigortası (700 ABD Doları) ve Türk Pasaportu ücreti (500 ABD Doları) gibi çeşitli ücretler bulunuyor.
Türkiye CBI programının temel çekiciliği, Türk vatandaşlığı ve pasaportu edinme imkanıdır; bu da gelişmiş küresel hareketlilik ve belirli uyruklardan gelen bireyler için bir “B Planı” sunmaktadır. Yatırım eşiği Dubai’nin Altın Vizesi’nden daha düşüktür, ancak sadece oturum değil tam vatandaşlık sağlamaktadır. Bu durum, Türkiye’deki CBI yatırımcılarının genellikle jeopolitik düşünceler, çifte vatandaşlık arzusu veya farklı bir seyahat özgürlüğü setine erişim gibi nedenlerle hareket ettiğini, gayrimenkul yatırımının yüksek enflasyon ve kur riskine tabi olan finansal getirilerinden ziyade bu faktörlerin öncelikli olduğunu gösteriyor.
Yatırım Yoluyla Oturum/Vatandaşlık Programı Karşılaştırması
| Program Adı | Minimum Gayrimenkul Yatırımı (USD Eşdeğeri) | Sonuç (Oturum/Vatandaşlık) | Süre/Yenilenebilirlik | Aile Dahiliyeti (Eş, Çocuk Yaşı, Ebeveynler) | Mülk Elde Tutma Süresi | Temel Faydalar | Temel Kısıtlamalar/Değerlendirmeler |
| Dubai Altın Vize | 544.500 ABD Doları (2 milyon AED) | Oturum | 10 yıl (yenilenebilir) | Eş, 25 yaşa kadar erkek çocuklar, her yaştan kız çocuklar, ebeveynler, ev hizmetlileri | En az 2 yıl | Vergisiz yaşam, tam iş sahipliği, sponsorluk gereksinimi yok, serbest seyahat | Vatandaşlık sağlamaz, sadece oturum. |
| Türkiye Vatandaşlık Yatırım Programı | 400.000 ABD Doları | Vatandaşlık | Süresiz (pasaport yenilenir) | Eş, 18 yaş altı çocuklar | En az 3 yıl | Türk pasaportu, vizesiz seyahat, stratejik konum, iklim, sağlık hizmetleri | Yüksek enflasyon ve kur riski, biyometrik işlemler için Türkiye’de bulunma zorunluluğu. |
Büyük Resim: Ekonomi ve İstikrar
Ekonomik Göstergeler ve Para Birimi İstikrarı: Sayılar Ne Anlatıyor?
Birleşik Arap Emirlikleri (BAE) için GSYİH büyümesi, 2024’te %0,4 ve 2025’te %2,8 olarak tahmin ediliyor. Diğer kaynaklar 2024-2025 için %5,1 büyüme ve 2025’te çeşitlendirme ve turizmle desteklenen %6,7 büyüme öngörüyor. BAE’nin Körfez İşbirliği Konseyi (GCC) bölgesinin en hızlı büyüyen ekonomisi olması bekleniyor. Enflasyonun hem 2024 hem de 2025 için %2,3 olması bekleniyor. Dubai’deki enflasyon Haziran ayında %2,4’te sabit kalmış, yıllık ortalama ise %2,8 olmuştu. BAE Merkez Bankası (CBUAE) Temel Faiz Oranı, Temmuz 2023’ten bu yana %5,4’te sabit tutuldu; bu, Dirhem’in ABD Doları’na sabitlenmesiyle uyumlu. Dirhem’in ABD Doları’na sabitlenmesi, enflasyonu azaltmaya katkıda bulunmakta ve önemli para birimi istikrarı sağlamaktadır. BAE, 2024 Dünya Rekabetçilik Raporu’nda küresel olarak 7. sırada yer alarak istikrarlı ekonomisi ve destekleyici iş ortamıyla dikkat çekiyor.
Türkiye’de ise GSYİH büyümesi 2024’te %3,2’ye gerilemiş, 2025’te ise %3,1 civarında istikrarlı kalması bekleniyor. Enflasyon kalıcı olmaya devam ediyor; Mayıs 2024’teki %75’lik zirveden Mart ayında %38’e gerilemiş olsa da, 2025 sonuna kadar %20’lerin sonuna düşmesi bekleniyor. 2025 başlarında yıllık enflasyon oranı yaklaşık %39’a ulaştı. Merkez Bankası’nın politika faizi, faiz indirimleri ve ardından gelen artışla Nisan ayında %46 olarak belirlendi. Yüksek faiz oranları (%50 Merkez Bankası oranı) enflasyonla mücadelede kullanılıyor. Türk Lirası, başlıca dünya para birimleri karşısında önemli ölçüde değer kaybetmiş, bu da yabancı yatırımcılar için nominal kazançları silebilir. Reel efektif döviz kuru, ticaret açığının daralmasına rağmen 2024’te %21,6 değer kazandı. Mali açık 2024’te GSYİH’nin yaklaşık %5’i civarında seyrediyor.
Makroekonomik göstergelerdeki (BAE’de düşük, istikrarlı enflasyon ve faiz oranları ile Türkiye’de yüksek, değişken enflasyon ve faiz oranları) keskin tezatlık, her iki pazardaki yatırımlarla ilişkili risk primini temelden değiştiriyor. Dubai, öngörülebilir ekonomik büyüme ve kur istikrarı ile daha düşük riskli bir ortam sunarak uzun vadeli, istikrarlı yatırımlar için uygun. Türkiye ise, yüksek riskli, yüksek oynaklıklı bir ortam sunmakta ve makroekonomik politikaların (sıkı para ve maliye politikaları) yüksek enflasyonla aktif olarak mücadele ettiği bir durum söz konusu. Bu durum, Türkiye’deki yatırımların daha yüksek bir risk toleransı ve potansiyel olarak bazı stratejiler için daha kısa bir yatırım ufku (örneğin, reel erozyon öncesi nominal kazançlardan yararlanmak için hızlı alım satımlar) veya makroekonomik istikrarın nihayetinde sağlanmasına dayanan çok uzun vadeli bir bakış açısı gerektirdiğini ima ediyor.
Nüfus Artışı ve Konut Talebi: Kim Nereye Akıyor?
Dubai’nin nüfusu 2008’de 1,5 milyondan 2025’te 3,9 milyona çıkarak %160’lık bir artış gösterdi; 2030’a kadar 5 milyona ve 2040’a kadar 7,4 milyona ulaşması bekleniyor. Bu büyüme, iş fırsatları, vergisiz yaşam, iş dostu ekonomi ve lüks yaşam tarzı gibi faktörlerden kaynaklanıyor. Dubai’nin D33 Ekonomik Gündemi, şehrin ekonomisini ve nüfusunu iki katına çıkarmayı hedefliyor. 2025 sonuna kadar ek 204.500 kişinin gelmesi beklenmekte, bu da 51.126’dan fazla yeni konut ihtiyacı doğuruyor. Altın Vize gibi vize reformlarından faydalanan gurbetçilerin ve profesyonellerin akışı da önemli bir etken oldu. Hem kiralık hem de satılık mülklere olan talebin artması, oranların yükselmesini beraberinde getiriyor. Yüksek net değerli bireyler (HNWI’lar) da giderek artan bir şekilde Dubai’ye yerleşiyor.
İstanbul, 15 milyonu aşkın nüfusuyla Türkiye’nin en büyük şehri ve ülke nüfusunun %18’ini oluşturuyor. Nüfus, 1950’lerden bu yana Anadolu’dan gelen göçmen akınıyla on kat arttı. Artan nüfus ve kentsel dönüşüm projeleri kira fiyatlarını yukarı çekiyor. Kentleşme eğilimleri, mülklere olan güçlü talebe katkıda bulunuyor.
Her iki şehir de konut talebini artıran önemli nüfus artışı yaşıyor. Ancak, Dubai’nin büyümesi büyük ölçüde gurbetçilerin, nitelikli profesyonellerin ve yüksek net değerli bireylerin akınıyla karakterize edilmekte, bu da lüks ve orta segmentler de dahil olmak üzere çeşitli konut segmentlerine doğrudan talebi artırmakta ve yüksek kira getirilerini desteklemektedir. İstanbul’un büyümesi ise, önemli olmakla birlikte, daha çok Anadolu’dan gelen iç göçten kaynaklanıyor. Bu durum, yüksek enflasyonla birleştiğinde, yerel satın alma gücünü etkilemekte ve uygun fiyatlı konutlara ve yeni, depreme dayanıklı inşaatlara olan talebi yaratmaktadır. Bu durum, Dubai’nin nüfus artışının doğrudan yüksek değerli bir gayrimenkul piyasasını beslediğini, İstanbul’un büyümesinin ise, büyük olmasına rağmen, satın alma gücü üzerindeki ekonomik baskılar nedeniyle reel değer artışına dönüşmekte zorluklarla karşılaştığını gösteriyor.
Altyapı ve Kentsel Gelişim: Şehirler Nasıl Dönüşüyor?
Dubai’nin 2040 Kentsel Master Planı, sürdürülebilir kentsel gelişimi ve altyapı iyileştirmelerini vurguluyor. Metro Mavi Hat (30 km, Dubai Creek Harbour, Uluslararası Şehir gibi bölgelerde %18-24 fiyat etkisi), Etihad Demiryolu Yük Hattı (endüstriyel arazide %38 artış) ve DWC Mega Terminali (depolama kapasitesinde %28 artış) gibi büyük projeler şehri dönüştürüyor. Al Khail Köprüleri ve Umm Suqeim Köprüleri gibi yol iyileştirmeleri, önemli fiyat artışlarına yol açtı (District One Villalarında %25 artış). Palm Jebel Ali, Burj Jumeirah ve Dubai Adaları gibi vizyoner mega projeler, dikey inşaata başlamadan önce destekleyici altyapıyı sağlayan “önce altyapı” kuralını takip ediyor. Yaşam tarzı altyapısına (parklar, bisiklet yolları, plajlar) ve temel hizmetlere (okullar, hastaneler) yakınlık, mülk değerlerine %10-20 eklemeler yapıyor. Yeşil ve akıllı binalar (LEED Gold sertifikalı) daha yüksek kira getirileri sağlıyor (%9 daha yüksek). 2025 altyapı yatırımlarından faydalanan bölgelere yatırım yapmanın üç yıl içinde piyasa getirilerinden %22-35 daha iyi performans göstermesi bekleniyor.
İstanbul’da ise kentsel dönüşüm projeleri, gayrimenkul piyasasının önemli bir itici gücü; kira fiyatlarını yükseltmekte ve önemli büyümeye katkıda bulunmaktadır. Büyük altyapı projeleri ve yabancı yatırımcılar için oturma izni programları, 2025’te daire fiyatlarını %5-10 oranında artırması bekleniyor. Beylikdüzü ve Kurtköy gibi gelişmekte olan sıcak noktalar, uygun fiyatları ve önemli geliştirme planları nedeniyle yatırımcıların ilgisini çekiyor. Yeni İstanbul Kanal projesinin belirli bölgelere fayda sağlaması bekleniyor. Çevre dostu tasarımlara, verimli enerji çözümlerine ve yeşil alanlara sahip sürdürülebilir gelişmeler ilgi görüyor, bu da mülk değerini ve yaşam kalitesini artırıyor.
Her iki şehir de mülk değerlerini artırmak için altyapı geliştirmelerinden yararlanıyor. Ancak, Dubai’de altyapı projeleri, istikrarlı bir para biriminde reel sermaye değer artışına katkıda bulunarak mülk değerlerinde ve kira getirilerinde somut artışlara doğrudan dönüşüyor. İstanbul’da ise, altyapı projeleri nominal fiyat artışlarını ve yatırımı teşvik etse de , yüksek enflasyon ve kur değer kaybı, altyapının “itici gücünün” öncelikli olarak reel değer erozyonunu hafifletmeye hizmet ettiği, gerçek bir büyümeyi garanti etmediği anlamına geliyor. Bu durum, altyapının her iki şehirde de olumlu bir faktör olmasına rağmen, yatırımcının reel getirileri üzerindeki etkisinin temel makroekonomik bağlam nedeniyle önemli ölçüde farklılaştığını gösteriyor.
Makroekonomik Göstergeler Karşılaştırması (BAE vs. Türkiye)
| Gösterge | BAE (2024-2025 Görünümü) | Türkiye (2024-2025 Görünümü) | Notlar |
| GSYİH Büyüme Oranı | %0,4 – %6,7 (2024-2025) | %3,1 – %3,2 (2024-2025) | BAE’de daha güçlü ve istikrarlı büyüme beklentisi. |
| Enflasyon Oranı | %2,3 (2024-2025 tahmini) | %38-39 (2025 başı), %20’lerin sonuna düşüş tahmini | Türkiye’de yüksek enflasyon temel risk faktörü. |
| Merkez Bankası Faiz Oranı | %5,4 (Temmuz 2023’ten beri sabit, USD peg’i ile uyumlu) | %46-50 (enflasyonla mücadele için yüksek) | Türkiye’de yüksek faizler iç talebi kısıtlar. |
| Para Birimi İstikrarı | Çok İstikrarlı (ABD Doları’na sabitlenmiş) | Oynak (Türk Lirası değer kaybı) | Kur riski Dubai’de düşük, İstanbul’da yüksek. |
| Genel Ekonomik İstikrar | Yüksek (Küresel Rekabetçilikte 7. sıra) | Orta (makroekonomik normalleşme çabaları sürüyor) | Dubai daha öngörülebilir ve güvenli bir ortam sunar. |
Karşılaştırmalı Analiz: Dubai mi, İstanbul mu?
Bu iki pazarın detaylı analizi, Dubai ve İstanbul’un temelde farklı yatırımcı profillerine hitap ettiğini açıkça ortaya koyuyor.
İstikrar ve Oynaklık: Dubai, düşük ve istikrarlı enflasyon oranları ve ABD Doları’na sabitlenmiş para birimi ile ekonomik ve kur istikrarı açısından üstün bir konumda. Bu durum, yatırımcılara öngörülebilir ve güvenli bir ortam sunar. Buna karşılık, İstanbul, yüksek ve değişken enflasyon oranları ve Türk Lirası’ndaki sürekli değer kaybı nedeniyle önemli makroekonomik riskler taşıyor. Bu oynaklık, yatırımın gerçek değerini koruma ve artırma konusunda sürekli bir mücadele gerektiriyor.
Gerçek Getiriler: Dubai, gerçek sermaye değer artışı ve vergisiz kira geliri ile tutarlı ve yüksek reel getiriler sunuyor. Bu, yatırımcıların satın alma güçlerini koruyarak ve artırarak gerçek servet birikimi yapmalarını sağlar. İstanbul’da ise nominal kazançlar etkileyici görünse de, yüksek enflasyon ve kur değer kaybı nedeniyle reel getiriler genellikle negatif seyrediyor. Bu, yatırımcıların nominal kazançların aslında satın alma güçlerini artırmadığını, hatta azalttığını anlamaları gerektiği anlamına geliyor.
Giriş Noktası ve Erişilebilirlik: İstanbul, genellikle Dubai’ye kıyasla daha düşük mülk fiyatları sunarak, ABD Doları cinsinden yatırım için daha erişilebilir bir giriş noktası sağlıyor. Bu durum, daha geniş bir uluslararası yatırımcı kitlesi için cazip olabilir. Dubai, genel olarak daha yüksek ortalama değerlere sahip olmakla birlikte, belirli segmentlerde (örneğin orta sınıf daireler veya şehir evleri) erişilebilir seçenekler de sunuyor.
Oturum/Vatandaşlık Çekiciliği: Dubai’nin Altın Vize programı, öncelikli olarak uzun vadeli oturum, vergisiz yaşam ve iş kurma özgürlüğü gibi yaşam tarzı ve iş faydaları sunuyor. Bu program, BAE’de yaşamak, çalışmak ve iş yapmak isteyenler için ideal. Türkiye’nin Yatırım Yoluyla Vatandaşlık programı ise, daha düşük bir yatırım eşiğiyle tam vatandaşlık ve pasaport edinme imkanı sunar. Bu program, küresel hareketlilik, çifte vatandaşlık veya jeopolitik bir “B Planı” arayan yatırımcılar için daha cazip.
Vergi Ortamı: Dubai, konut gayrimenkulü için emlak vergisi, sermaye kazancı vergisi veya kira geliri vergisi olmamasıyla yatırımcılar için oldukça avantajlı bir vergi ortamı sunar. İstanbul’da ise yıllık emlak vergisi, yeni inşaatlarda KDV ve beş yıl içinde satılırsa sermaye kazancı vergisi gibi çeşitli vergiler bulunuyor. Ayrıca, Türkiye’de elde edilen kira gelirleri üzerinden vergi alınmaktadır. Bu durum, Dubai’nin net getiriler açısından daha cazip bir vergi yapısına sahip olduğunu gösteriyor.
Piyasa Dinamikleri: Dubai piyasası, yüksek net değerli bireylerin ve yetenekli gurbetçilerin sürekli akışıyla destekleniyor. Bu demografik yapı, lüks ve yüksek kaliteli konutlara olan talebi canlı tutuyor. İstanbul’da ise piyasa, yüksek enflasyona karşı bir korunma arayan yerel alıcıların “güvenli liman” talebi ve iç göçle şekilleniyor. Bu durum, İstanbul’daki fiyat artışlarının temelinde yatan dinamiklerin, geleneksel yatırım ölçütlerinden farklı olabileceğini gösteriyor.
Bu karşılaştırmalar, Dubai ve İstanbul’un farklı yatırımcı hedeflerine, risk iştahlarına ve yatırım ufuklarına hitap ettiğini açıkça ortaya koyuyor. Dubai, istikrarlı, uzun vadeli sermaye değer artışı, tutarlı kira geliri ve vergi avantajları arayan muhafazakar ila orta riskli yatırımcılar için uygun. İstanbul ise, yüksek nominal kazançlar arayan, potansiyel olarak kur dalgalanmalarından yararlanmak isteyen veya vatandaşlık önceliği olan, ancak önemli makroekonomik zorluklarla başa çıkmaya hazır, yüksek risk toleransına sahip yatırımcılar için bir seçenek olabilir. Bu durum, “daha iyi” yatırımın tamamen bireysel yatırımcının hedeflerine, risk iştahına ve yatırım ufkuna bağlı olduğunu gösteriyor.
Sizin İçin Stratejik Tavsiyeler: Bir Sonraki Adımınız Ne Olmalı?
Dubai ve İstanbul’daki gayrimenkul piyasalarının kapsamlı analizi, her iki şehrin de benzersiz yatırım fırsatları sunmasına rağmen, yatırımcıların hedeflerine ve risk toleranslarına göre farklı stratejiler benimsemeleri gerektiğini ortaya koyuyor.
İstikrar ve Gerçek Sermaye Büyümesini Önceliklendiren Yatırımcılar İçin (Daha Düşük Risk Toleransı): Bu yatırımcılar için Dubai’ye odaklanmak tavsiye ediliyor. Dubai, güçlü reel sermaye değer artışı ve yüksek kira getirileri ile daha öngörülebilir, istikrarlı ve vergi açısından verimli bir ortam sunuyor. Daire segmentindeki arzı izlemek önemli olsa da, villa piyasası ve iyi konumlandırılmış mülkler sağlamlığını koruyor. Altın Vize programı, ek vergi yükleri olmaksızın mükemmel uzun vadeli oturum avantajları sağlıyor. Dubai’deki ekonomik istikrar ve şeffaf yasal çerçeve, uzun vadeli servet oluşturma ve yaşam tarzı faydaları arayanlar için güvenilir bir zemin sunar.
Yüksek Nominal Kazançlar ve/veya Vatandaşlık Arayan Yatırımcılar İçin (Daha Yüksek Risk Toleransı): Bu yatırımcılar için İstanbul’u değerlendirmek, ancak aşırı dikkat ve belirli stratejilerle yaklaşmak gerekiyor. İstanbul, cazip nominal büyüme oranları ve vatandaşlık için daha düşük bir eşik sunuyor. Ancak, yatırımcılar yüksek enflasyon ve kur değer kaybından kaynaklanan önemli riskleri anlamalı ve bunları azaltmalıdır; bu riskler reel getirileri aşındırabilir. Kentsel dönüşümden faydalanan mülklere, yeni inşaatlara (depreme dayanıklı) odaklanmak ve daha yüksek nominal getiriler için kısa dönemli kiralamalar gibi stratejileri düşünmek faydalı olabilir. Yatırım Yoluyla Vatandaşlık programı, ikinci bir pasaportu önceliklendirenler için güçlü bir çekicilik kaynağıdır. İstanbul’daki yatırım, piyasa dalgalanmalarını aktif olarak yönetme ve makroekonomik zorluklara karşı dayanıklılık gerektirir.
Çeşitlendirilmiş Portföye Sahip Yatırımcılar İçin: Bu yatırımcıların, her pazarın portföylerinde oynayabileceği farklı rolleri kabul etmeleri öneriliyor. Dubai, istikrarlı, gelir getiren bir varlık olarak güvenilir değer artışı sağlayabilirken, İstanbul’a daha küçük, stratejik bir tahsis, vatandaşlık faydaları veya nominal büyüme üzerine fırsatçı oyunlar için düşünülebilir. Ancak bu, yatırımcının önemli oynaklığa ve potansiyel reel sermaye erozyonuna hazırlıklı olması koşuluyla geçerlidir. Bu yaklaşım, riskleri dengelemeyi ve her pazarın güçlü yönlerinden yararlanmayı amaçlar.
Her İki Pazar İçin Genel Değerlendirmeler:
- Her zaman kapsamlı durum tespiti yapılmalıdır.
- Yerel hukuki ve gayrimenkul uzmanlarıyla çalışılmalıdır.
- Yerel piyasa segmentlerinin nüansları iyi anlaşılmalıdır.
- İstanbul için, nominal Lira rakamları yerine sabit para birimi analizine öncelik verilmelidir.
Sonuç: Karar Sizin!
Dubai ve İstanbul, küresel gayrimenkul yatırımcıları için benzersiz fırsatlar sunan iki farklı pazarı temsil ediyor. Bu karşılaştırmalı analiz, her iki şehrin de kendine özgü yatırım hedeflerine ve risk iştahlarına hitap ettiğini açıkça ortaya koydu.
Dubai, istikrar, güçlü reel getiriler ve elverişli bir vergi ortamının cazip bir birleşimini sunarak uzun vadeli servet birikimi ve yaşam tarzı faydaları arayan yatırımcılar için çekici bir destinasyon haline geliyor. Ekonomik büyüme, nüfus artışı ve stratejik altyapı yatırımları, piyasanın dayanıklılığını ve gelecekteki değer artışı potansiyelini destekliyor.
Buna karşılık, İstanbul, yüksek nominal getiri potansiyeli ve Yatırım Yoluyla Vatandaşlık programı aracılığıyla pasaport edinme imkanı sunan daha yüksek riskli bir senaryo sunuyor. Ancak, yatırımcıların yüksek enflasyon, kur değer kaybı ve daha karmaşık bir vergi ve yasal çerçeve gibi önemli makroekonomik zorluklarla yüzleşmeye hazırlıklı olmaları gerekiyor; bu faktörler reel değeri aşındırabilir.
Nihayetinde, bir yatırım kararının başarısı, yatırımcının finansal hedeflerini, risk toleransını ve her şehrin kendine özgü piyasa dinamiklerini net bir şekilde anlamasına bağlıdır. Dubai, öngörülebilirlik ve gerçek değer artışı arayanlar için sağlam bir temel sağlarken, İstanbul, daha yüksek risk toleransına sahip olanlar ve nominal kazançları veya vatandaşlık fırsatlarını önceliklendirenler için stratejik bir seçenek olabilir. Her iki durumda da, bilinçli ve dikkatli bir yaklaşım, uluslararası gayrimenkul yatırımlarında başarının anahtarıdır.