Uluslararası gayrimenkul yatırımının cazip dünyasında, iki şehir parlıyor: Biri Akdeniz’in masmavi sularına nazır, tarihi ve kültürel zenginlikleriyle dolu Yunanistan; diğeri ise çölün ortasında yükselen, fütüristik mimarisi ve vergi avantajlarıyla göz kamaştıran Dubai. Her ikisi de yabancı yatırımcılar için benzersiz fırsatlar sunsa da, aslında bambaşka yatırım hikayeleri anlatıyorlar. Peki, uzun vadeli hedefleriniz için hangisi daha doğru bir liman? Gelin, bu iki farklı dünyayı yakından inceleyelim.
Yatırımcı Kimliği: Siz Kimsiniz ve Ne Arıyorsunuz?
Bu rehber, sermayesini büyütmek, istikrarlı kira geliri elde etmek, portföyünü çeşitlendirmek ve belki de yeni bir oturma izni veya vatandaşlık avantajı kazanmak isteyen, bilinçli yatırımcılar için hazırlandı. Küresel ekonominin çalkantılı sularında, şeffaf ve istikrarlı pazarlar arayanlar için her iki şehir de masaya farklı teklifler sunuyor. Gayrimenkul, enflasyona karşı bir kalkan ve varlık koruma aracı olarak görülse de, uluslararası arenada makroekonomik istikrar, yasal çerçeve ve yerel piyasa dinamikleri gibi faktörleri derinlemesine anlamak büyük önem taşıyor.
Yunanistan: Tarihin Kucağında Yükselen Fırsatlar
Yunanistan, nispeten daha düşük giriş maliyetleri ve istikrarlı, ancak ılımlı bir sermaye değer artışı potansiyeliyle dikkat çekiyor. Özellikle altyapı iyileştirmeleri ve mevcut konut stokunun yenilenmesine yönelik hükümet teşvikleri, uzun vadeli değer yaratma fırsatları sunuyor.
Piyasanın Nabzı: Fiyatlar ve Kiralar (2025 Görünümü)
Fiyatlar Yükselişte, Ama Reel Değere Dikkat! 2025’in ilk çeyreğinde Atina’daki konut fiyatları yıllık %7,6 gibi güçlü bir artış gösterdi ve metrekare başına ortalama fiyatlar 2.480 Avro ile 2.944 Avro arasında değişti. Ülke genelinde ise konut fiyatları son 30 yılın en hızlı artışını yaşayarak ilk çeyrekte %14,5 sıçradı. Bu, Avro Bölgesi’nin %0,3’lük ortalama değişimini kat kat geride bırakıyor.
Ancak bu nominal artışlar göz kamaştırsa da, enflasyonun etkisini unutmamak gerek. Atina’da enflasyona göre düzeltilmiş reel fiyat artışı, 2025’in ilk çeyreğinde yaklaşık %4,69 olarak gerçekleşti. Yani, kazancınızın bir kısmı artan yaşam maliyetleri tarafından dengeleniyor. Yatırımcıların, varlıklarının gerçek satın alma gücünü anlamak için bu “reel” getiriyi göz önünde bulundurması şart.
Atina’nın metrekare fiyatları, Paris (10.000 Avro+), Berlin (5.500-7.000 Avro) ve Madrid (4.000-5.000 Avro) gibi büyük Avrupa başkentlerinden çok daha düşük. Bu durum, piyasa olgunlaştıkça önemli bir değer artışı potansiyeli sunuyor. Yunanistan Ulusal Bankası (NBG), 2025’ten 2030’a kadar yıllık ortalama %3’lük bir fiyat artışı öngörüyor.
Kiralama Piyasası: Rekabetçi Getiriler ve Kısa Dönemli Kiralama Tuzağı Yunanistan, ortalama %4 ila %8 arasında değişen rekabetçi kira getirileri sunuyor. Atina’da bu oran %4-6 iken , popüler turistik bölgelerde %5-7’ye çıkabiliyor.
Kısa dönemli kiralama piyasası (Airbnb gibi), Haziran 2025’te 241.835 aktif listeleme ile rekor seviyeye ulaştı. Yabancı turistler bu piyasaya hakim olsa da, arzın bu denli artmasıyla doluluk oranları sabit kaldı. Bu durum, kısa dönemli kiralama segmentinde potansiyel bir aşırı arz olduğunu düşündürüyor.
Arz-Talep Dengesi: Boş Evler ve Konut Krizi Paradoksu Yunanistan şu anda bir satıcı piyasası; talep, büyük pazarlarda arzı önemli ölçüde aşıyor. Atina’da 2025’in ilk çeyreğinde 12.000’den fazla işlem gerçekleşti ve bunların %40’ı yabancı alıcılar tarafından yapıldı.
Ancak bu talebe rağmen, Yunanistan ülke genelinde şaşırtıcı sayıda boş konutla (2,27 milyondan fazla, Attika bölgesinde yarım milyondan fazlası) ciddi bir konut kriziyle mücadele ediyor. Merkezi Atina’da %28’lik bir boşluk oranı var. Bu kriz, yıllarca süren düşük inşaat faaliyetleri, koordineli konut politikası eksikliği ve kısa dönemli kiralamalardaki artışa bağlanıyor. Milyonlarca boş konut varken konut sıkıntısı yaşanması, sorunun sadece fiziksel birim eksikliği değil, aynı zamanda piyasa erişilebilirliği ve uzun vadeli kiralama teşvikleriyle ilgili olduğunu gösteriyor.
Hükümet, 2025’ten 2030’a kadar 45 milyar Avro’luk bir yatırım planlıyor. Bunun 40 milyar Avro’su yeni konut inşaatına, 5 milyar Avro’su ise mevcut konut stokunun iyileştirilmesine ayrılacak. Bu durum, özellikle enerji verimliliği için yenilenebilecek mülklerin, daha düşük Altın Vize eşikleriyle birlikte güçlü katma değer fırsatları sunabileceğini gösteriyor.
Cebinizden Ne Çıkacak? Vergi ve Maliyetler
Satın Alma Maliyetleri: Yunanistan’da mülk satın alma maliyetleri genellikle mülk fiyatının yaklaşık %10’unu buluyor. Bu maliyetler şeffaf ve pazarlık konusu değil. İkinci el konutlar için %3,09 mülk devir vergisi uygulanırken , yeni inşaatlarda %24 KDV 31 Aralık 2025’e kadar askıya alındı.
Yıllık Vergiler: Yunanistan, birden fazla yıllık vergi katmanı uyguluyor: Yıllık Emlak Vergisi (ENFIA), ek ENFIA ve belediye vergisi. Bu vergiler, mülk değerine ve türüne göre değişiyor ve net kira getirilerini önemli ölçüde etkileyebilir.
Kira Geliri Vergisi: Kira geliri, net gelire göre aşamalı bir vergi sistemine tabi: 12.000 Avro’ya kadar %15, 35.000 Avro’ya kadar %35, üzeri %45. Ancak, bakım, yenileme ve enerji yükseltme maliyetleri gibi çeşitli indirimler mevcut.
Sermaye Kazancı Vergisi: Mülk satışlarından elde edilen sermaye kazancı vergisi oranı %15, ancak bu vergi 31 Aralık 2026 tarihine kadar askıya alındı. Bu, orta vadeli yatırımcılar için önemli bir geçici teşvik.
Pasaportunuz Yolda: Altın Vize Programı
Yunanistan Altın Vize programı, AB dışı vatandaşlar için 5 yıllık yenilenebilir oturma izni sağlıyor ve 7 yıl ikamet ettikten sonra Yunanistan vatandaşlığına başvurma hakkı tanıyor. Eş, 21 yaş altı çocuklar ve bağımlı ebeveynler de programa dahil edilebiliyor. En önemlisi, Schengen Bölgesi içinde vizesiz seyahat imkanı sunuyor ve Yunanistan’da minimum kalış süresi şartı yok.
Yatırım Eşikleri: Minimum gayrimenkul yatırım tutarı 250.000 Avro. Ancak, Atina, Selanik, Mikonos, Santorini gibi yüksek talep gören bölgelerde bu eşik 800.000 Avro’ya yükseltildi ve satın alınan mülkün en az 120 metrekare olması gerekiyor. Belirlenmiş tescilli binaların restorasyonu veya ticari mülklerin konuta dönüştürülmesi için ise 250.000 Avro eşiği geçerli.
Önemli Kısıtlama: Altın Vize programı kapsamında edinilen mülklerin kısa dönemli kiralamaları yasak. Bu, özellikle mevsimsel getirileri hedefleyen yatırımcılar için kritik bir nokta.
Makroekonomik Ortam ve Riskler
Yunan ekonomisinin 2025’te %2,3 büyümesi bekleniyor , enflasyonun ise %2,8’e düşmesi öngörülüyor. Avro Bölgesi üyesi olarak, Yunanistan’ın kendi ulusal para birimi veya bağımsız faiz oranı politikası yok, bu da doğal bir para birimi istikrarı sağlıyor.
Riskler: Ülke genelinde milyonlarca boş konut bulunması ve koordineli konut politikası eksikliği gibi yapısal sorunlar devam ediyor. Cari işlem dengelerindeki kötüleşme ve jeopolitik belirsizlikler de risk faktörleri arasında.
Dubai: Fütüristik Bir Vaha ve Vergi Cenneti
Dubai, güçlü sermaye değer artışı beklentileri, olağanüstü yüksek kira getirileri ve vergisiz bir ortam sunarak gelir odaklı yatırımcılar için cazip bir destinasyon.
Piyasanın Nabzı: Fiyatlar ve Kiralar (2025 Görünümü)
Fiyatlar Yükselişte, Ama Arz Fazlası Riski Var! Dubai’nin konut piyasası yükselişini sürdürüyor; Konut Piyasası Satış Fiyat Endeksi yıllık %15,60 arttı. 2025’te mülk fiyatlarının yıllık %5-8 oranında artması beklenirken, birinci sınıf lokasyonlarda bu artışın %8-12’ye ulaşması öngörülüyor. Villalar, Mayıs 2025’te yıllık %29’luk bir büyüme ile özellikle güçlü bir performans sergiledi.
Bu artış, güçlü talep, geliştirici teşvikleri ve hükümet girişimleri tarafından destekleniyor. Almanya ve Birleşik Krallık gibi ülkelerden gelen yüksek net değerli bireylerin (HNWI) akışı, lüks gayrimenkul sektöründeki talebi önemli ölçüde artırıyor.
Off-Plan Hakimiyeti: Off-plan (proje aşamasındaki) mülkler, 2024’ün ilk yarısındaki işlemlerin yaklaşık %70’ini oluşturarak satışlara hakim olmaya devam ediyor. 2025’in ilk çeyreğinde arsa satışları yıllık bazda %193,8 arttı. Bu, Dubai’nin gelecekteki ana planlı topluluklarına ve altyapısına olan uzun vadeli yatırımcı güveninin güçlü olduğunu gösteriyor.
Kiralama Piyasası: Rekor Getiriler ve Vergisiz Kazanç Dubai, yüksek kira getirileriyle tanınıyor. 2025 için tahminler, kısa dönemli kiralamalar için ortalama %8, uzun dönemli kiralamalar için ise %13’e kadar getiri öngörüyor. Şehir genelinde brüt kira getirileri ortalama %5,27 veya %6,31 civarında. Dubai Silikon Vahası gibi belirli bölgeler %9,29’a kadar yüksek getiriler gösterdi. Bu getiriler, Londra veya New York gibi birçok küresel şehre kıyasla belirgin şekilde daha yüksek.
Kiralama talebi, hızlı nüfus artışı, gurbetçilerin ve profesyonellerin akışı nedeniyle güçlü. Kira gelir vergisinin tamamen olmaması, Dubai’yi diğer tüm büyük uluslararası gayrimenkul piyasalarına kıyasla önemli ölçüde farklılaştırıyor ve yatırımcılar için doğrudan daha yüksek net kira getirileri anlamına geliyor.
Arz-Talep Dinamikleri: Hızlı Büyüme, Potansiyel Düzeltme Dubai’nin nüfusu 2025’te 3,9 milyona ulaştı ve 2040’a kadar 7,4 milyona çıkması öngörülüyor. Bu durum, yalnızca 2025’te 51.126’dan fazla yeni konut ihtiyacı yaratıyor.
Arz tarafında, 2025’te yaklaşık 73.000 yeni birimin tamamlanması beklenirken, 2026’ya kadar ek 106.000 birim daha bekleniyor. Bu, 2024 seviyelerine göre %80’lik bir artışı temsil ediyor. Analistler, bu önemli arz artışının, özellikle apartman segmentinde, 2025’in ikinci yarısı veya 2026’da %15’e kadar ılımlı bir fiyat düzeltmesine yol açabileceği konusunda uyarıyor. Villa segmentinin ise sınırlı arz nedeniyle daha dirençli kalması bekleniyor.
Dubai’nin 2040 Kentsel Master Planı, sürdürülebilir kentsel gelişimi ve altyapı iyileştirmelerini vurguluyor. Metro Mavi Hat ve Etihad Demiryolu gibi büyük altyapı projeleri, çevrelerindeki mülk değerlerini doğrudan etkiliyor.
Cebinizde Kalan: Vergi ve Maliyetler
Dubai genellikle “vergisiz” olarak algılansa da, mülk satın alırken önemli peşin işlem ücretleri bulunuyor ve bunlar genellikle satın alma fiyatının %7 ila %10’u arasında değişiyor.
Temel Ücretler:
- Dubai Arazi Departmanı (DLD) Ücreti: Mülk satın alma değerinin %4’ü oranında tek seferlik bir ücret.
- Emlakçı Komisyonu: Genellikle satış fiyatının %2’si artı %5 KDV.
- KDV: Konut mülkleri ve arsalar için %0; ticari mülk alımlarında %5 KDV uygulanır.
Yıllık Maliyetler: Dubai, sahip olunan gayrimenkuller için yıllık emlak vergisi uygulamıyor. Ancak, ortak alanların bakımı için yıllık hizmet ücretleri (metrekare başına 10-40 AED) ve yıllık kira değerinin %5’i olan belediye konut ücreti gibi devam eden maliyetler var.
Kira Geliri ve Sermaye Kazancı Vergisi: Dubai’de kişisel gelir vergisi, kira geliri vergisi ve mülklerin yeniden satışından elde edilen sermaye kazancı vergisi bulunmuyor. Bu, yatırımcıların karlarının önemli ölçüde daha büyük bir kısmını ellerinde tutmaları anlamına geliyor.
Oturma İzni: Altın Vize Programı
Dubai, mülk yatırımına bağlı olarak birden fazla oturma izni vizesi katmanı sunuyor:
- Altın Vize (10 yıllık yenilenebilir oturma izni): En az 2 milyon AED (yaklaşık 544.484 ABD Doları) brüt değerli mülk satın almayı gerektiriyor. Bu, off-plan, hazır, ticari veya konut mülklerini içerebilir.
- 5 yıllık Vize: En az 1 milyon AED toplam değere sahip mülk sahibi olmayı gerektiriyor.
- 2 yıllık Vize: En az 750.000 AED değerinde bir konut mülküne sahip olmayı gerektiriyor.
Faydaları: Altın Vize sahipleri, eşlerini, çocuklarını (25 yaşına kadar erkek çocukları, her yaştan kız çocukları), ebeveynlerini ve ev hizmetlilerini sponsor edebilirler. Ayrıca, BAE’de yerel bir sponsora ihtiyaç duymadan yaşama, çalışma ve anakarada tam işletme sahipliği haklarına sahip olurlar.
Makroekonomik Ortam ve Riskler
BAE’nin GSYİH’sının 2025’te %4,7 büyümesi beklenirken , enflasyonun %2,3 olması öngörülüyor. BAE Dirhemi, ABD Doları’na sabitlenmiş durumda, bu da ABD Doları bazlı yatırımcılar için önemli bir para birimi istikrarı sağlıyor ve döviz kuru riskini ortadan kaldırıyor.
Riskler: Konut arzındaki önemli artış, özellikle apartman segmentinde, 2025’in ikinci yarısı veya 2026’da %15’e kadar ılımlı bir fiyat düzeltmesine yol açabilir. Küresel ekonomik dalgalanmalar ve finansman kısıtlamaları da dikkate alınmalı.
Karşılaştırmalı Analiz: Yunanistan mı, Dubai mi? (Uzun Vadeli Bakış Açısı)
Aşağıdaki tablolar, bu iki pazarın temel özelliklerini özetliyor:
Yatırım Potansiyeli: Getiriler, Değer Artışı ve Verimler
| Metrik | Yunanistan (Atina) | Dubai (Genel) |
| Ortalama Fiyat/m² (USD/EUR) | €2.480 – €2.944 | ~$430 – ~$5.464 |
| Ortalama Kira Getirisi (%) | %4-8 , Atina: %4-6 | %6-8, uzun vadeli %13’e kadar |
| Sermaye Değer Artışı Tahmini (%) | %3 (2025-2030) , %5-7 (2025 kalan) | %5-8, %8-12 (birinci sınıf) |
| Başlıca Mülk Türleri | Apartmanlar, restorasyon projeleri, ticari-konut dönüşümü | Apartmanlar, villalar, off-plan |
| Piyasa Duyarlılığı | Satıcı piyasası | Güçlü talep, potansiyel apartman aşırı arzı |
Dubai, genel olarak daha yüksek ortalama kira getirileri ve daha agresif sermaye değer artışı tahminleri sunarken, özellikle birinci sınıf ve lüks segmentlerinde bu durum belirgin. Yunanistan ise daha düşük giriş fiyatları sunmasına rağmen, daha ılımlı ancak istikrarlı bir değer artışı ve bazı bölgelerde karşılaştırılabilir kira getirileri öngörüyor.
Vergi Verimliliği ve Finansal Çıkarımlar
| Vergi Türü | Yunanistan | Dubai |
| Satın Alma Vergisi/Ücretleri (değerin %) | ~%10 | %7-10 |
| Yıllık Mülkiyet Vergisi | ENFIA (değişken), Belediye Vergisi (%0,025-0,035), Ek Vergi (%0,1-1) | Yok (emlak vergisi), Hizmet Ücretleri (değişken, AED/m²), Belediye Konut Ücreti (yıllık kiranın %5’i) |
| Kira Geliri Vergisi (%) | Aşamalı (%15-45 net gelir) | %0 |
| Sermaye Kazancı Vergisi (%) | %15 (Aralık 2026’ya kadar askıya alındı) | %0 |
Bu karşılaştırma, Dubai’nin üstün vergi verimliliğini açıkça ortaya koyuyor. Dubai’de kira geliri vergisi ve sermaye kazancı vergisinin bulunmaması, yatırımcıların karlarının önemli ölçüde daha büyük bir kısmını ellerinde tutmaları anlamına geliyor. Yunanistan’da ise aşamalı gelir vergisi ve sermaye kazancı vergisi (geçici olarak askıya alınmış olsa da) bulunuyor.
Oturma İzni/Vatandaşlık Yolları ve Yaşam Tarzı Faydaları
| Program | Yunanistan Altın Vize | Dubai Altın Vize |
| Minimum Yatırım (USD/EUR) | €250.000 – €800.000 | AED 750.000 – AED 2.000.000 (~$204.000 – $544.000) |
| Yatırım Türü (Gayrimenkul) | Konut, ticari-konut dönüşümü, restorasyon | Konut, ticari, off-plan |
| Oturma İzni/Vatandaşlık Sonucu | 5 yıllık yenilenebilir oturma izni, 7 yıl sonra vatandaşlık | 2, 5 veya 10 yıllık yenilenebilir oturma izni |
| Aile Dahil Etme | Eş, 21 yaş altı çocuklar, bağımlı ebeveynler | Eş, çocuklar (25 yaşa kadar erkek, her yaştan kız), ebeveynler, ev hizmetlileri |
| Minimum Kalış Süresi | Yok | Altın Vize için açıkça belirtilmemiş, ancak genel ikamet varlığı ima eder. |
| Temel Kısıtlamalar | Altın Vize mülkleri için kısa dönemli kiralama yok | Mülk 2 yıl elde tutulmalı |
Yunanistan doğrudan AB vatandaşlığına giden bir yol sunarken , Dubai’nin Altın Vizesi daha geniş bir aile kapsamı ve anakarada doğrudan iş kurma hakları sağlıyor. Yunanistan’ın Altın Vize mülkleri, kısa dönemli kiralamaların yasaklanması gibi belirli kısıtlamalara sahip.
Ekonomik İstikrar ve Risk Profili Karşılaştırması
| Gösterge | Yunanistan | Dubai (BAE) |
| Tahmini GSYİH Büyümesi (%) | %2,0-2,3 | %3,3-4,7 |
| Tahmini Enflasyon (%) | %2,3-2,8 | %2,3-2,4 |
| Merkez Bankası Faiz Oranı (%) | ECB oranı ~%2,15-2,95 | CBUAE Baz Oranı ~%4,40 |
| Para Birimi Sabitliği/İstikrarı | Avro Bölgesi (istikrarlı) | USD’ye sabit (istikrarlı) |
Dubai/BAE, genel olarak Yunanistan’a kıyasla daha yüksek GSYİH büyüme oranları ve daha düşük enflasyon oranları öngörüyor. Her iki bölge de güçlü para birimi istikrarından faydalanıyor.
Sonuç: Karar Sizin!
Yunanistan ve Dubai, uluslararası gayrimenkul yatırımcıları için farklı ancak cazip fırsatlar sunuyor. Hangi destinasyonun sizin için doğru olduğu, tamamen kişisel yatırım hedeflerinize ve risk toleransınıza bağlı.
Yunanistan Sizin İçin Olabilir Eğer:
- AB Vatandaşlığı ve Orta Vadeli Sermaye Değer Artışı önceliğinizse.
- Daha düşük giriş maliyetleri arıyorsanız ve yenileme potansiyeli olan mülklerle ilgileniyorsanız.
- Uzun dönemli kiralama stratejileri geliştirmeye hazırsanız ve kısa dönemli kiralama kısıtlamalarını kabul ediyorsanız.
Dubai Sizin İçin Olabilir Eğer:
- Yüksek Pasif Gelir ve Vergi Verimliliği önceliğinizse.
- Vergisiz kira geliri ve sermaye kazancı, güçlü kira getirileri ve istikrarlı makroekonomik ortam arıyorsanız.
- Lüks segmentteki villalar ve stratejik off-plan projelerle ilgileniyorsanız.
- Geniş aile kapsamı ve iş kurma esnekliği ile kapsamlı bir yaşam tarzı ve iş entegrasyonu arıyorsanız.
Her iki pazarda da, özellikle belirli alt pazarlar ve mülk türleri için kapsamlı durum tespiti hayati önem taşıyor. Piyasa olgunlaştıkça ve düzenlemeler değiştikçe, yerel uzmanlarla çalışmak ve en güncel bilgilere sahip olmak kritik başarı faktörleri. Unutmayın, gayrimenkul yatırımı bir maraton, sprint değil. Bilinçli ve dikkatli bir yaklaşım, uluslararası gayrimenkul yatırımlarında başarının anahtarıdır.